Nền kinh tế phát triển đóng góp không nhỏ khi biến Bắc Ninh từ một tỉnh nhỏ nhất cả nước cơ sở hạ tầng còn nhiều hạn chế trở thành “ mảnh đất màu mỡ “ của Bất động sản, là điểm đầu tư mới đầy hấp dẫn đối với các đại gia bất động sản. Nhưng cũng không thể bỏ qua thời điểm ” trầm lắng ” của BĐS Bắc Ninh khi mà lượng hàng giao dịch sụt giảm nhiều kể từ chung cư đến các dự án đất nền, đất lẻ trên toàn địa bàn tỉnh.
Bắc Ninh hiện nay được xem như là thủ phủ của các khu công nghệ cao, khu công nghiệp hiện đại. Trong vài năm trở lại đây Bắc Ninh luôn nằm trong top đầu các địa phương thu hút dòng vốn FDI, đã và đang là “ địa chỉ “ quen thuộc mà nhiều tập đoàn kinh tế thế giới hướng đến như: Samsung (Hàn Quốc), Canon (Nhật Bản), Hồng Hải (Đài Loan),…
1Nguyên nhân khách quan
Thị trường trầm lắng sau thời gian phát triển “nóng”
Sau thời gian vươn lên mạnh mẽ của thị trường BĐS khi mà nguồn hàng ra đến đâu là hết tới đó, khi mà người người nhà nhà bỏ ăn bỏ ngủ để xếp hàng mua Vinhomes thì thời điểm này dường như thị trường nhà đất đã có dấu hiệu “chững” rõ rệt. Các dự án được “ra hàng” nhưng lượng khách hàng quan tâm quá ít, thậm chí một lễ mở bán hoành tráng, long trọng của dự án N tại Từ Sơn cũng chỉ ký có vài khách hàng sẵn sàng xuống tiền.
Sau thời gian “sốt nóng sốt lạnh” tại các khu vực như Khu HUD, Xuân Ái, Phúc Ninh,… và đất nền ven Thành phố Bắc Ninh thì thời gian vừa qua thị trường BĐS khá im ắng. Nhìn chung lượng giao dịch nhà đất giảm rõ rệt khiến giới đầu tư “chùn tay”, phải tự tìm hướng đi mới.
Nếu ở thời điểm cuối năm 2017 thì đất ở các khu vực sốt như Xuân Ái, HUD Trầu Cau vừa ra hàng là đã có rất nhiều khách hỏi mua, nhưng ở thời điểm này nhiều lô đất có vị trí đẹp được rao bán vài tháng vẫn không có người mua. Tình trạng này lý giải bởi cách làm còn thiếu chuyên nghiệp tư phía nhà đầu tư “om hàng – đẩy giá”, đến khi muốn bán lại không ai mua. Những cũng không thể bỏ qua tình trạng thừa cung và sự cạnh tranh trên thị trường BĐS.
Samsung rút nhiều nhân lực về nước
Kể từ khi Samsung đặt chân đến Bắc Ninh vào năm 2008 đến nay đã góp phần không nhỏ vào sự phát triển của Bắc Ninh nói riêng và của nước ta nói chung. Tập đoàn này đang sở hữu 3 “cứ điểm” sản xuất thiết bị điện tử trên toàn nước ta đó là: Bắc Ninh, Thái Nguyên và Thành phố Hồ Chí Minh với tổng số nhân viên lên đến khoảng 110.000 nhân viên tướng đương với 33% số lượng nhân viên toàn cầu của Samsung Electronic. Trong đó đã có đến khỏng 45.000 người đang làm việc tại nhà máy SEV Bắc Ninh.
Từ ngày có Samsung Bắc Ninh như thay da đổi thịt vươn lên đứng top đầu về lĩnh vực thu hút nguồn vốn FDI toàn quốc. Năm 2017 Bắc Ninh đóng góp 133.000 tỷ đồng chiếm 3,25% GDP cả nước xếp thứ 4/63 tỉnh thành. SƯj phát triển thần tốc của Bắc Ninh có sự đóng góp lớn từ Samsung, câu hỏi đặt ra là khi mà Samsung không còn đầu tư vào Bắc Ninh thì kinh tế địa phương này sẽ ra sao? Khi mà rủi ro quá lớn khi phụ thuộc vào 1 doanh nghiệp FDI.
Năm 2017 Thủ tướng chính phủ thông báo chấp thuận dự án đầu tư mở rộng 2,5 tỷ USD vào Samsung Display Bắc Ninh. Tuy nhiên ngay sau đó “ Thái tử Samsung “ Lee Jae Yong đã bị bắt vì những cáo buộc liên quan đến tham nhũng và bê bối chính trị thì mọi hoạt động của tập đoàn này tại Việt Nam lại đang bị bỏ ngỏ.
Để phục vụ lượng lớn công nhân và các chuyên gia nước ngoài sinh sống và làm việc tại Bắc Ninh đã có hàng loạt khách sạn và nhà hàng được xây mới tại đây trong giao đoạn 2011 – 2015. Kéo theo đó là thu nhập bình quan cũng tăng lên gấp 3 lần trước đây. Khi mà ra đường người ta có thể dễ dàng gặp những người Hàn Quốc đi dạo trên những con phố, ăn uống vui chơi tại các nhà hàng,…
Nhưng đến cuối năm 2017 lượng người Hàn Quốc thanh lý hợp đồng thuê nhà và rút về nước. Sang đến đầu năm 2018 lượng chuyên gia Samsung về lại Bắc Ninh khá thưa thớt. Điều này tác động không nhỏ đến kinh tế, xã hội của tỉnh nhất là ở khu vực Trung tâm Thành phố Bắc Ninh. Theo nhận định của Sàn giao dịch BĐS Bacninh Land: có thể thấy rõ rằng thị trường BĐS Bắc Ninh đang có dấu hiệu chững lại, đặc biệt là phân khúc cho thuê căn hộ chung cư, lượng giao dịch không bằng 20% thời điểm cùng kỳ năm 2017 và giá cho thuê cũng rớt xuống còn 60%.
Vừa qua “Thái tử Samsung” Lee Jae Yong đã có chuyến công tác đến Việt Nam và có cuộc gặp gỡ với các lãnh đạo cấp cao của nước ta. Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã khẳng định thành công vủa Samsung là biểu tượng cho mối quan hệ ngoại giao tốt đẹp giữa Việt – Hàn. Đồng thời Thủ tướng cũng khẳng định nỗ lực tạo mọi điều kiện cho Samsung đầu tư tại Việt Nam. Thủ tướng đề nghị Tập đoàn Samsung tiếp tục đầu tư mở rộng phạm vi sản xuất tại Việt Nam và chọn Việt Nam là cứ điểm chiến lược lớn nhất toàn cầu.
Ông Lee Jae Yong – Phó chủ tịch Samsung khẳng định sẽ tiếp tục đầu tư dài hạn và mở rộng hoạt động tại Việt Nam.
Quá nhiều dự án được mở bán trong khi nhu cầu sử dụng của thị trường thấp
Nếu như năm 2016 – 2017 và đến tận đầu năm 2018 thị trường BĐS Bắc Ninh diễn ra sôi nổi với lượng giao dịch lớn, hầu như dự án nào được mở bán đều bán với tốc độ thần kỳ. Vinhomes Bắc Ninh là một ví dụ rõ nét nhất, khi mà tất cả các căn hộ đều được “tẩu tán” hết, khách hàng còn phải mua với mức giá chênh hàng chục triệu thậm chí là hàng trăm triệu.
Nếu tính từ đầu năm 2018 đến nay Bắc Ninh đã có rất nhiều dự án được chào bán, đa dạng ở nhiều phân khúc như chung cư, nhà ở xã hội, đất nền dự án,… Nhiều dự án “bung hàng” nhưng nhu cầu mua thật của cư dân lại không cao, chủ yếu là các nhà đầu tư “ôm hàng” chờ tăng giá. Trong đó có không nhỏ nhà đầu tư từ Hà Nội và các tỉnh lân cận đổ về Bắc Ninh đầu tư theo sóng đầu của thị trường.
2Các dự án BĐS kém chất lượng góp phần bóp chết thị trường
Để triển khai một dự án chung cư, một khu đô thị đã khó nhưng để dự án đó nhận được sự công nhận từ khách hàng lại không hề dễ dàng. Việc các dự án BĐS chưa đầy đủ pháp lý, chưa có giấy phép xây dựng… cũng vội vàng mở bán, truyền thông rầm rộ.
Chủ đầu tư thiếu sự chuyên nghiệp không có năng lực
Được biết nhiều chủ đầu tư vì lợi nhuận đã cố gắng giảm chi phí xây dựng thay thế các vật liệu không đúng như hợp đồng ban đầu, dẫn đến không đảm bảo một số yêu cầu kỹ thuật trong xây dựng. Hay cả việc chậm trễ, không triệt để khắc phục sự cố trong khâu xây dựng, vận hành, bảo hành quản lý nhà chung cư khi đưa vào sử dụng cũng là nguyên nhân dẫn đến việc xuống cấp chất lượng nhiều khu chung cư ở Việt Nam.
Dù vậy, một phần cũng do sự thiếu hiểu biết của người mua nhà, đôi khi phó mặc vào sàn giao dịch, chỉ quan tâm đến giá và vị trí, mà không thực sự chú trọng xem ai là chủ đầu tư và được thi công bởi nhà thầu nào.
Trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh cũng không thiếu các dự án của các nhà đâu tư “đểu “. Ví dụ như dự án B ở huyện Quế Võ được cấp phép đầu tư và có hàng loạt các công trình hạ tầng đô thị như vỉa hè, đường dây diện, ống thoát nước,… chưa được hoàn thiện nhưng chủ đầu tư vẫn bất chấp quy định bán các lô đất cho người dân. Dự án B được rao bán rầm rộ trên mạng trong một thời gian dài.
Sự việc diễn ra trong khoảng thời gian dài gây ảnh hưởng không nhỏ đến người mua, khách hàng mất niềm tin vào dự án cũng như chủ đầu tư, khi mà chủ đầu tư không dứt khoát xử lý chỉ loanh quanh thoái thác trách nhiệm. Không những vậy chủ đầu tư yếu kém còn gián tiếp ( hoặc trực tiếp ) tạo điều kiện cho các doanh nghiệp xây dựng trộn bê tông gây ô nhiễm môi trường.
Các dự án chưa đầy đủ pháp lý đã mở bán dẫn đến tình trạng khiếu kiện kéo dài
Các chuyên gia Bất động sản cho rằng hiện nay có không ít khách hàng còn nhiều e ngại trước vấn đề pháp lý của một số dự án ( kể cả chung cư và đất nền ) bởi vì trên thực tế đã có nhiều chủ đầu tư làm việc không đúng với chính sách mà nhà nước đưa ra. Các chủ đầu tư thông báo bán các sản phẩm ra bên ngoài thị trường khi mà chưa hoàn thành thủ tục pháp lý đầy đủ.
Thậm chí có nhiều nhà đầu tư nhiều dự án BĐS chưa được phép phân lô đất đất nền, nhưng các sản phẩm đã được công khai bán trên thị trường rầm rộ như: treo phướn, phát tờ rơi, chạy quảng cáo các dự án đó,…
Chính sự công khai trong mua bán nhà đất dù chưa được phép đã khiến không ít khách hàng nhầm lẫn và hợp đồng có thể bị vô hiệu do vi phạm điều cấm của pháp luật. Theo quy định của pháp luật chuyển nhượng tài sản không được phép giao dịch xảy ra nhiều vụ việc kêu cứu kiện tụng tranh chấp liên quan đến chủ đầu tư và khách hàng.
Dự án chung cư P ở Thành phố Bắc Ninh xảy ra tình trạng cư dân trong tòa nhà gửi đơn tố cáo đến sở xây dựng tỉnh tình trạng chủ đầu tư bàn giao nhà chậm tiến độ và thiết kế căn hộ có sự khác biệt khi ký hợp đồng mua bán. Trước đó dự án P cũng đã bị xử phạt hành chính do sai phạm trong việc bàn giao nhà cho người dân, liên quan đến công tác PCCC.
Quá nhiều suất ngoại giao
Hiện nay người ta thấy nhan nhản trên các phương tiện truyền thông đại chúng cụm từ “SUẤT NGOẠI GIAO”. Vậy cụm từ suất ngoại giao có nghĩa là gì?
Suất ngoại giao trong bất động sản là quyền lợi đặc biệt của chủ đầu tư dự án dành cho các khách hàng “đặc biệt”. Những khách hàng này được mua căn hộ (hoặc lô đất) với giá thấp hơn hẳn bảng giá chung chủ đầu tư đưa ra thị trường.
Những “thượng đế” được mua suất ngoại giao phần lớn có nhu cầu đầu tư, bán lướt sóng kiếm lời, còn nhu cầu để ở không nhiều. Vì những suất ngoại giao của họ rất dễ bán lại do giá mua vào đã thấp hơn bảng giá chung.
Theo chúng tôi thấy, hầu như tất cả các dự án dù lớn hay nhỏ đều có suất ngoại giao. Có dự án suất ngoại giao chiếm hơn 50% bảng hàng. Cũng chính vì thế việc các tin rao bán, quảng cáo suất ngoại giao cũng không khó để tìm. Dạo quanh 1 vòng những website rao vặt hàng đầu tại Việt Nam những tin rao bán – chuyển nhượng suất ngoại giao nhiều không đếm xuể.
Một nhân viên môi giới BĐS tại Bắc Ninh chia sẻ: không phải tất cả những tin đăng của anh đều là suất ngoại giao, tuy nhiên anh đã quen với việc gắn cụm từ “suất ngoại giao” vào tất cả các tin đăng giúp thu hút khách hàng quan tâm nhiều hơn. Sức hút của tin rao có “suất ngoại giao” hiệu quả hơn hẳn những tin rao BĐS khác.
Có thể bạn đã thấy tình trạng các doanh nghiệp xin cấp phép xây dựng trên đất chưa xong, các thủ tục pháp lý chưa được hoàn tất đã có thông tin rao bán BĐS trên danh nghĩa suất ngoại giao. Hiện nay hiện trạng “suất ngoại giao” chỉ là một trong rất nhiều biểu hiện của sự thiếu minh bạch của thị trường bất động sản Việt Nam. Ở đó các nhà đầu tư tin rằng càng nhiều rủi ro thì lợi nhuận thu lại càng lớn.
Chủ đầu tư đưa ra mức giá bán không hợp lý
Không ít các chủ đầu tư bất động sản dường như đang đặt hy vọng vào thị trường bất động sản Bắc Ninh quá lớn khi coi đây là một miếng mồi béo bở, bung hàng ra là sẽ bán hết. Trong giai đoạn 2016 – 2017 bất động sản Bắc Ninh đạt được lượng giao dịch lớn ví dụ như: dự án Vinhomes Bắc Ninh vừa bung hàng đã bán hết ngay trong vài giờ, dự án khu đô thị mới Phúc Ninh cũng nhanh chóng bán hết hàng,…
Tuy nhiên sau thời gian thị trường BĐS phát triển nóng thì có dấu hiệu chững lại rõ rệt. Các dự án “ra hàng” chỉ nhận lại sự thờ ơ của khách hàng, lượng giao dịch không đáng kể. Lý giải tình trạng này một phần do tâm lý e ngại “bong bóng nhà đất” sẽ tái diễn sau chu kỳ 10 năm, 1 phần e ngại giá nhà đất đã bị chủ đầu tư đẩy lên quá cao không còn dư địa tăng giá cho các nhà đầu tư.
Tình trạng thi công đình trệ chậm tiến độ, chậm sổ đỏ dẫn đến khách hàng mất niềm tin vào Chủ đầu tư.
Bị lừa đảo, đã nộp tiền đầy đủ rồi nhưng không có sổ đỏ đó là những thắc mắc của người dân tại dự án T Bắc Ninh. Sau thời gian dài ký hợp đồng mua bán mà lô đất khách hàng mua vẫn chỉ nằm trên giấy tờ, không có sổ đỏ chứng minh quyền sở hữu. Cũng như tình trạng của dự án chung cư P bàn giao nhà chậm tiến độ, căn hộ bàn giao không đúng theo thiết kế ban đầu (có căn thiếu ban công), chưa hoàn thiện công tác kiểm tra PCCC đã cho cư dân vào ở, shophouse tầng 1 chưa đưa vào sử dụng đã bị dột – thấm… là những nguyên nhân trực tiếp dẫn đến tình trạng khách hàng mất niềm tin vào chủ đầu tư.
Một dự án có quy mô lớn tại Từ Sơn với hệ thống dịch vụ tiện ích đa dạng, vị trí đẹp nhưng khách hàng vẫn không mảy may để ý. Chủ đầu tư đã áp dụng nhiều chính sách bán hàng hấp dẫn, quà tặng tri ân, tung hàng tỷ đồng cho gói truyền thông nhưng không thu về hiệu quả. Tìm hiểu kỹ nguyên nhân chúng tôi mới biết: Giai đoạn I dự án, chủ đầu tư đã đưa ra thời điểm cụ thể bàn giao sổ đỏ cho khách nhưng hơn 1 năm trôi qua khách hàng cứ chờ, sổ thì không về. Thêm vào đó, việc chậm trễ trong thi công hạ tầng cơ bản cũng góp phần vào việc khách hàng mất niềm tin vào chủ đầu tư.
Xung đột lợi ích nhóm từ trong chủ đầu tư khiến dự án chết yểu
Một ví dụ điển hình về dự án T ở huyện Thuận Thành, Bắc Ninh. Chủ đầu tư có 5 thành viên trong hội đồng quản trị, mỗi nhân vật đều cố nhận thật nhiều suất ngoại giao rồi cho người thân, bạn bè đặt suất mua. Và vì là người nhà nên họ được mua với mức giá thấp hơn rất nhiều so với bảng giá chung. Do mua để găm hàng, để đầu tư nên họ phải tìm cách đẩy hàng thật nhanh tránh các giai đoạn đóng tiền.
Do thiếu vốn triển khai dự án, họ mời các sàn giao dịch bất động sản vào cuộc, các sàn này bơm tiền vào thì sẽ được quyền phân phối dự án và sẽ được chia bảng hàng riêng. Khi dự án chưa kịp mở bán chỉ mới có mức giá dự kiến thì hàng loạt người thân, người nhà của các lãnh đạo trong chủ đầu tư đã làm nóng thì trường bằng cách rao bán các suất ngoại giao với giá thấp hơn hẳn so với bảng giá của các đại lý. Từ đây xảy ra tình trạng “trống đánh xuôi – kèn thổi ngược”, đại lý tư vấn 1 đằng, chủ đầu tư làm việc 1 nẻo. Không thống nhất trong cách làm thị trường, tư vấn khách hàng, chỉ vì những lợi ích nhỏ mà chính những thành viên trong ban giám đốc của chủ đầu tư tự giết chết dự án, đánh mất niềm tin từ khách hàng và tạo ra những dư âm xấu.
3Các giải pháp
Chính sách thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh
Theo Thứ trưởng Bộ Xây dựng, một sso nhà đầy tư lợi dụng thông tin về việc quy hoạch mở rộng đô thị, phát triển các công trình hạ tầng ( cầu, đường,… ) hay là việc chuẩn bị 3 đặc khu để gom đất đai, đẩy giá lên cao. Còn các nhà đầu tư thứ cấp cũng theo tâm lý đám đông mua đất gom đất chờ lên giá để bán lại, tạo nên cơ sốt tại các khu vực này…
Bộ Xây dựng khẳng định sẽ tiếp tục theo dõi chặt chẽ diễn biến thị trường BĐS, chủ động kịp thời đề xuất các phương án, giải pháp nhằm kiểm soát và thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển. Đồng thời tiếp tục áp dụng triển khai phần mềm sử dụng chung để kết nối, tích hợp, cập nhật số liệu, dữ liệu và hệ thống thông tin nhà ở và thị trường BĐS.
Chính phần mềm BĐS sẽ tạo nên cơ sở dữ liệu ban đầu cho hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản, thường xuyên đô đốc kiểm tra hướng dẫn các Bộ, Ban Ngành, địa phương về xây dựng quản lý khai thác sử dụng và cập nhật hệ thống dữ liệu theo quy định.
Đồng thời cũng không thể bỏ qua 5 yếu tố trực tiếp tác động lên thị trường BĐS như: Nguồn vốn FDI, GDP/ người, chính sách rõ ràng minh bạch, thị trường chứng khoán và tín dụng bất động sản cũng cần được chú trong quan tâm.
Đặc biệt, Bộ Xây dựng sẽ hoàn thành, trình Thủ tướng Chính phủ các đề án “ An ninh kinh tế trong lĩnh vực nhà ở và thị trường bất động sản đảm bảo an sinh xã hội “, “ Đánh giá tình hình, dự báo xu hướng, đề xuất các giải pháp thị trường, cơ chế, chính sách quản lý để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định, lành mạnh “…
Các doanh nghiệp BĐS cần chủ động thay đổi phù hợp với từng thời kỳ
Các doanh nghiệp bất động sản phải có kế hoạch phát triển đúng đắn, cung cấp những sản phẩm chất lượng phù hợp với thị trường cùng với đó là mức giá hợp lý giảm chi phí để giảm giá bán.
Chia sẻ của ông Nguyễn Việt Cường – Chủ tịch KOSY Group: trước tiên cần tập trung vào các nhóm giải pháp chủ động, tạo lợi thế so sánh như xây djwng và phát triển giá trị doanh nghiệp, tạo niềm tin nới đối tác – khách hàng bằng chính thái độ nghiêm túc trung thực nhưng cũng không thể bỏ qua chữ “ tín “.
Chính khả năng cạnh tranh tổ chính là yếu tố tạo nên sự khác biệt nhất giúp doanh nghiệp bất động sản nâng cao uy tín và duy trì vị thế trong lĩnh vực đang có sự cạnh tranh gay gắt này. Cùng với đó là việc đẩy mạnh công tác nghiên cứu và khảo sát thị trường trước khi quyết định đầu tư triển khia bất kỳ một dự án nào. Cần ưu tiên thế mạnh của công ty khi chọn dự án: vị trí thuận lợi, tính thanh khoản cao.
Cuối cùng các sàn giao dịch bất động sản cần nâng cao tính chuyên nghiệp hóa trong công tác bán hàng, tạo dòng tiền, hoạch định các chiến lược kinh doanh bài bản, truyền thông quảng cáo sản phẩm nhằm kích thích khách hàng giảm thiểu tối đa hàng tồn kho và thu hồi vốn nhanh.
Giai đoạn 2018 – 2020 theo các chuyên gia dự báo thì thị trường sẽ có những bước khởi sắc sau thời gian chững lại vừa. Thị trường BĐS Bắc Ninh nói riêng thị trường BĐS cả nước nói chung sẽ có sự điều chỉnh lớn để giải quyết tình trạng lệch pha cung – cầu như hiên nay, giúp cho thị trường trở lại hướng phát triển lành mạnh, bền vững hơn. Bắc Ninh – đô thị loại 1 trực thuộc tỉnh đang tập trung phát triển cơ sở hạ tầng tạo ra dư địa lớn cho các doanh nghiệp đầu tư phát triển BĐS cả về trung lẫn dài hạn.
Trà Giang ( thực hiện )
