Trong bối cảnh hiện nay, khi các kênh đầu tư đều tiềm ẩn nhiều rủi ro, gửi ngân hàng lãi suất thấp và liên tục xảy ra tình trạng tiền bốc hơi, chứng khoán bấp bênh 5 ăn 5 thua,…thì đầu tư bất động sản vẫn là kênh đầu tư bền vững. Tuy nhiên, thời điểm này trong năm, khi thị trường bất động sản bắt đầu có xu hướng chững lại thì các nhà đầu tư càng thận trọng lựa chọn cho mình các kênh đầu tư chắc ăn hơn để mang lại tỷ suất sinh lời cao trong cả ngắn hạn và dài hạn. Nếu như phân khúc căn hộ chung cư tại Bắc Ninh, nhất là căn hộ giá rẻ thời điểm này đang có diễn biến giao dịch lẻ tẻ thì phân khúc đất nền và căn hộ cao cấp vẫn tiếp tục được nhà đầu tư và khách hàng quan tâm. Một phần là vì nhu cầu, một phần là do đây là những kênh đầu tư có tỷ xuất sinh lời cao theo thời gian. Hiện nay, các nhà đầu tư tại Bắc Ninh, Bắc Giang, Hà Nội và thậm chí là cả Thái Nguyên đang hướng sự quan tâm của mình vào các dự án đất nền quanh TP Bắc Ninh, nơi pháp lí rõ ràng, quy hoạch hạ tầng đồng bộ, có mức giá phải chăng,…
Đầu tư bất động sản, kênh sinh lời chưa hạ nhiệt
Trong giai đoạn thị trường tạm thời ở trạng thái tĩnh, giao dịch giảm xuống thì các dòng vốn sẽ có sự phân hóa rõ rệt, chuyển dần về những kênh đầu tư năng động hơn hoặc những kênh dài hạn. Nếu như cách đây 2 năm, căn hộ cho thuê ở Bắc Ninh là “mốt”, các căn hộ có mức giá từ 800 triệu-2 tỷ đồng tại một số dự án trên địa bàn như Cát Tường, Vigalcera… đắt khách nhờ có vị trí gần trung tâm, mức giá phải chăng, vừa túi tiền, dễ mua bán lại cho thuê được giá (từ 8-12tr đồng/tháng) thì thời điểm này, khi thị trường đang bước vào giai đoạn bão hòa, đầu tư căn hộ giá rẻ cho thuê không còn là kênh đầu tư khôn ngoan bởi có sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu. Các dự án chung cư giá rẻ của các nhà thầu tư nhân như chung cư Hợp Phú, Phoenix, Thanh Bình, Hoàng Gia…mặc dù có mức giá khá vừa tiền, thế nhưng chung cư giá rẻ thời điểm này chỉ đáp ứng được nhu cầu ở và cho thuê dành cho các hộ gia đình trẻ tại Bắc Ninh là chủ yếu.
Trong khi đó , thị trường phụ thuộc lớn vào lượng cán bộ công nhân viên nước ngoài như Hàn Quốc, Trung Quốc, Nhật Bản…đang làm việc tại các khu công nghiệp. Những căn hộ chung cư bình dân có nhược điểm diện tích nhỏ, sau vài năm hoạt động nhanh chóng xuống cấp, không đáp ứng đủ tiêu chí của đa phần các khách hàng khó tính này nên không còn là lựa chọn dành cho họ. Bởi vậy, dù giá trị căn hộ không cao, nhưng hiện nay các nhà đầu tư không còn “màng” tới. Tại một số dự án chung cư,nhà ở xã hội trên địa bàn, có không ít người mua phải bán tháo, bán cắt lỗ để thu hồi vốn nhanh, dồn tiền chuyển hướng đầu tư.
Căn hộ giá rẻ hết thời, đâu là kênh đầu tư hợp lí?
Khi căn hộ giá rẻ không còn được ưa chuộng thì căn hộ cao cấp cho thuê là lựa chọn thay thế. Với một căn hộ hạng A 2 phòng ngủ tại dự án Vinhomes Bắc Ninh có mức giá bán khoảng 1.500 USD- 1.800 USD/m2, giá thuê (dự kiến )trung bình vào khoảng 15 USD/m2/tháng thì tỷ suất lợi nhuận cho thuê trong 1 năm sẽ là (15×12)/1.500 = 12% (10%-12% ) trong khi nếu gửi tiền ngân hàng thì lãi suất tiền gửi cao nhất chỉ trong khoảng 8,5%. Đây là con số ấn tượng mà khó kênh đầu tư nào hiện nay có thể sánh bằng.
Vinhomes Bắc Ninh là dự án chung cư cao cấp hiếm hoi trên thị trường BĐS Bắc Ninh mà bán hết 98% hàng trong vòng 5 tháng, và hơn 40% trong số đó là khách nước ngoài quan tâm tới dự án . Tuy nhiên, Vinhomes Bắc Ninh không có chính sách ưu tiên cho khách hàng nước ngoài mua nhà nên chỉ 5% trong số đó được đứng tên sở hữu căn hộ cho riêng mình. Căn hộ cao cấp, chất lượng, dịch vụ tiện ích đầy đủ (bể bơi, rạp chiếu phim Lotte, siêu thị, TTTM) hệ thống quản lí chuyên nghiệp…cũng bởi lẽ đó mà có không ít khách hàng nước ngoài đang chờ đợi Vinhomes Bắc Ninh đến ngày bàn giao (tháng 9/2018) để chuyển tới thuê ở lâu dài bởi không chỉ phù hợp với tiêu chí sinh hoạt mà còn phù hợp với chỉ tiêu ngân sách thuê nhà của họ từ 1000USD-2500USD/tháng.
Vì vậy trong nửa cuối năm 201 và đầu 2019, lợi thế sẽ nghiêng về phân khúc căn hộ cao cấp cho thuê tại các dự án có chất lượng, dịch vụ tiện ích tốt bởi thế khách hàng có ý định đầu tư trong thời điểm này cần tham khảo kỹ các yếu tố như vị trí, chất lượng công trình, đơn vị quản lí…trước khi quyết định đầu tư .
»»»Xem thêm: Dự án khu đô thị Đền Đô, Từ Sơn, Bắc Ninh
So với thuê nhà ở đơn lẻ thì người Hàn Quốc hay Trung Quốc…thường thích ở những khu vực tập trung thành cộng đồng hay những dự án có môi trường sống tốt, dịch vụ khép kín, phục vụ nhanh chóng, chất lượng cao do vậy không chỉ riêng căn hộ giá rẻ thất thế, trong năm nay, khách sạn mini hoặc nhà ở đơn lẻ cho người nước ngoài thuê cũng sẽ “kém khả quan” khi hơn 1000 căn hộ chung cư cao cấp từ Vinhomes Bắc Ninh hay Royal Park Bắc Ninh đồng loạt bàn giao.
Lúa non, rủi ro nhưng vẫn được ưa chuộng
Cách trung tâm thành phố không xa, cách đây 1 năm, đất nông nghiệp hay “lúa non” tại khu vực Xuân Aí, Thượng Đồng, Vạn An chỉ có giá khoảng 2,5 triệu/m2 thì nay đã lên gấp 10 lần là 20.000.000/m2. Trong khi đó, một dự án đang được mở bán tại khu vực này là Him Lam Thụ Ninh có giá từ 26.000.000- 36.000.000/m2 nhưng vẫn có tín hiệu thanh khoản khá. Lúa non mặc dù có rủi ro lớn nhưng vẫn là hình thức mua bán được các nhà đầu tư tại Bắc Ninh ưa chuộng. Thời gian qua, những khu vực lúa non mua đi bán lại rầm rộ tại Bắc Ninh có thể kể tên như lúa non Đa Cấu, lúa non Phù Chuẩn, lúa non Châm Khê, và đang tạo sốt là lúa non Thụ Ninh (nằm giữa dự án Him Lam Thụ Ninh và Dabaco Vạn An).
Đất nền tại trung tâm thành phố tiếp tục tăng giá theo thời gian
Với dòng vốn từ 3-5 tỷ đồng thì kênh đầu tư có lợi nhuận bền vững là đất nền . Được biết,biên độ tăng giá của đất nền thường khá cao, đạt từ 15% nếu thị trường diễn biến tốt, cá biệt có thể tăng 50-60%/năm tại những khu đón cú hích hạ tầng. Theo các chuyên gia BĐS, thị trường đất nền, nhà phố Bắc Ninh từ năm 2015 đến nay cho thấy giá đất tại một số khu vực tại trung tâm không ngừng tăng, thậm chí có nơi tăng lên 200%- 300%. Đơn cử, tại Đại Phúc, cách đây 3 năm giá đất tại trục chính Trần Hưng Đạo chỉ rơi vào khoảng 20.000.000-25.000.000 đồng/m2 thì đến nay đã lên đến 70.000.000/m2. Hay như khu vực Ngọc Hân Công Chúa, Việt Trang thời điểm 5 năm trước nhà đầu tư chỉ phải bỏ ra khoảng 18.000.000/m2 thì đến nay đã lên tới 70.000.000-80.000.000/m2.
Tại trung tâm thành phố Bắc Ninh, các khu vực đông đúc như Suối Hoa, Ninh Xá, Tiền An, giá đất đã tăng khá cao, tuy nhiên theo nhìn nhận, những khu vực có giá trị khai thác kinh doanh, thương mại sẽ chỉ có thời điểm chững nhất định chứ không thể giảm lại. Bởi lẽ xu hướng tăng giá này do nhu cầu và giá trị thật của thị trường làm tăng giá trị của BĐS chứ không do một bên nào khác.
Về tầm nhìn dài hạn, đất nền tại trung tâm thành phố ngày càng khan hiếm, cơ sở hạ tầng và quy hoạch mới tại khu trung tâm sẽ tiếp tục được đẩy mạnh trong một vài năm tới nên tiếp tục sẽ là kênh đầu tư an toàn dành cho các nhà đầu tư mong muốn tích lũy dài hạn.
Thời điểm giao dịch đất nền dự án đang chững lại như hiện nay, các nhà đầu tư lướt sóng hầu hết sẽ out ra khỏi cuộc chơi. Một số ít người chấp nhận rủi ro cao thì vẫn “nhảy” vào các cơn sốt dự án mới, còn đa số nhiều nhà đầu tư thận trọng hơn khi quyết định đầu tư. Với những nhà đầu tư theo phong trào, đón quy hoạch hay đầu tư kiểu “lướt sóng”, rất dễ thua lỗ khi nhìn nhận sai tiềm năng thị trường.
Nhà phố Shophouse, kênh đầu tư mới mẻ, lợi nhuận cao
So với căn hộ, shophouse có tỷ suất sinh lời đạt 6-8%/năm. Một căn hộ shophouse 2 tầng có diện tích 130m2 tại dự án chung cư Royal Park (Kinh Dương Vương) có giá bán từ 6-7 tỷ đồng đang được cho thuê với mức giá 35 triệu/ tháng nhưng khan hiếm bởi không có nhiều căn nhà phố thương mại như thế này cho thuê tại dự án . Với giá trị tăng với tốc độ khoảng 5-7%/năm, shophouse là phân khúc có tính năng vừa ở, vừa làm thương mại, kinh doanh nên đây là phân khúc khá đặc biệt. Tốc độ tăng giá phụ thuộc vào thị trường bán lẻ và cho thuê. Do đó, kênh đầu tư này được đánh giá là có nhiều triển vọng do ngành bán lẻ Việt Nam đang tăng trưởng khá tốt.
Mặc dù đã xuất hiện trên thế giới từ nhiều năm trước, thế nhưng khoảng 2 năm trở lại đây, cùng sự phát triển của các khu đô thị mới tại Bắc Ninh, những dãy shophouse được xây dựng trong lõi của những quần thể khu đô thị khép kín với dịch vụ và hạ tầng đồng bộ là yếu tố bảo đảm cho việc kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng với khả năng sinh lời lớn. Do đó, shophouse dần được coi là huyết mạch của những khu đô thị hiện đại, nơi mua sắm, giải trí sầm uất phục vụ cộng đồng cư dân. Tại các dự án mới mở bán, hầu hết các nhà đầu tư đều săn lùng, tranh nhau đặt các căn shophouse bởi số lượng không nhiều, giá trị thương mại cao và nằm tại ngay những tuyến đường chính của dự án. Trong vòng 5 năm tới, khi các khu đô thị tiếp tục được triển khai xây dựng tại thành phố Bắc Ninh thì những căn shophouse được dự báo tiếp tục sẽ là đích đến mới của các nhà đầu tư BĐS.
Theo Chang Phan (thutrang@bacninhland.com.vn)
