Trong quý II và quý III/2018, người ta đang chứng kiến dấu hiệu chững lại của thị trường BĐS khi lượng căn hộ mở bán mới và cả lượng bán ra tại Bắc Ninh nói riêng và hai thị trường điểm là Hà Nội và TPHCM nói chung đều sụt giảm. Đây cũng là xu hướng tất yếu sau một thời gian tăng trưởng nóng của thị trường trong năm 2017. Theo tâm lý đám đông, khi thời điểm giá bất động sản bắt quay đầu tạo thành hiệu ứng khiến nhiều người muốn rút, khi thị trường sôi động, giá cao thì ai cũng muốn là người nhảy vào đầu tiên? Tuy nhiên theo các chuyên gia bất động sản, thị trường chững lại lại là thời điểm lí tưởng để mua nhà.
Nhà đất Bắc Ninh chững lại, “thời điểm vàng để mua nhà”
Năm 2017, nhà đất Bắc Ninh đã có sự tăng trưởng rõ rệt khi dòng tín dụng đổ vào bất động sản tăng đột biến, phần lớn tại phân khúc căn hộ và đất nền. Khi thị trường đã tăng đến mức đỉnh điểm, cung tăng và cầu bắt đầu giảm khiến thị trường bão hòa và đổi hướng nhanh. Tất yếu sẽ có khuynh hướng chững lại, đây cũng là sự điều chỉnh theo quy luật thông thường của thị trường.
Thời điểm giá bất động sản bắt đầu quay đầu, hiệu ứng này khiến nhiều người muốn rút, sự mất cân bằng của thị trường ở thời điểm nhiều người rút tạo ra nguồn cung ồ ạt hơn. Nguồn cầu giảm vì thế cũng giảm bởi chi phí đòn bẩy và tài chính bị thu hẹp.
Chúng ta đang được chứng kiến cuộc đua gay gắt của thị trường bất động sản Bắc Ninh khi hàng loạt các dự án được chào bán thế nhưng chỉ những dự án “thực sự chất lượng” mới có thể đứng vững. Không khó để nhận ra rằng việc cạnh tranh giữa các chủ đầu tư rất gay gắt do lượng cung trên thị trường đang rất lớn.
Trước diễn biến này, người tiêu dùng đang được hưởng lợi rất lớn, bởi tất cả các chủ đầu tư đều hiểu rằng, trong cùng một phân khúc, nếu đầu tư kém hơn đối thủ, tức là lợi thế cạnh tranh, tốc độ bán hàng và thanh khoản của dự án sẽ giảm sút ngay, đó cũng là lí do tại sao khi bất động sản chững lại là thời điểm vàng để mua nhà vì khách hàng có nhiều sự lựa chọn cho riêng mình, đây cũng là lúc giá nhà đất ở mức thật nhất, dễ tiệm cận túi tiền khách hàng!
Nói là thời điểm vàng là về cơ hội, thế nhưng đa phần, khách hàng đều trăn trở vậy mua nhà ở đâu, dự án nào thì hợp lí? Làm sao để tìm được sản phẩm chất lượng trong thời điểm này….? Như ông bà ta đã nói mua hàng thì tốt nhất phải “mắt thấy, tay sờ, mũi ngửi, miệng nếm”. Do vậy, khách hàng muốn biết một dự án nào đó có tốt hay không thì phải xem tận mắt, tới tận nơi để thẩm định dự án. Hiện nay, một số dự án bất động sản tại Bắc Ninh vẫn nổi lên nhờ vị trí, vững về pháp lý và đầu tư chất lượng, thu hút được khá đông khách hàng quan tâm như Khu đô thị Phúc Ninh, khu đô thị Him Lam Đại Phúc, dự án Dabaco Đình Bảng, Dự án Lovera Garden Đồng Kỵ…
Thời điểm này, khi thanh khoản đất nền tại Bắc Ninh đang chững lại, đây là thời điểm “cả năm chỉ có một” dành cho những khách hàng có nhu cầu mua ở thực sự. Còn các nhà đầu tư nên tìm mua những loại tài sản dễ mua bán, cho thuê hoặc thu hồi vốn về, tuy lợi tức thấp hơn và không đột biến bằng đất nền nhưng dễ kiểm soát dòng tiền.
3 yếu tố tác động cục diện thị trường bất động sản Bắc Ninh cuối năm 2018.
- Doanh nghiệp FDI, “hũ gạo” của Bắc Ninh.
Năm 2006, Bắc Ninh bắt đầu cuộc cách mạng trong thu hút đầu tư nước ngoài. Những tập đoàn đa quốc gia lớn của thế giới như Canon, Foxconn đã chọn Bắc Ninh,… là điểm đến. Bước ngoặt lớn nhất chính là sự xuất hiện của Tập đoàn Samsung (Hàn Quốc) vào năm 2008
Từ một dự án trị giá 670 triệu USD tại Bắc Ninh, cho tới thời điểm này, Samsung đã liên tục tăng vốn và biến Việt Nam trở thành cứ điểm sản xuất lớn nhất của tập đoàn này trên thế giới. Tập đoàn này đang sở hữu 3 tổ hợp sản xuất lớn tại Bắc Ninh, Thái Nguyên, TPHCM với tổng vốn đầu tư gần 20 tỷ USD. Tổng số nhân viên của Samsung Electronics tại Việt Nam hiện nay là gần 110.000 người, tương đương 33% tổng số nhân viên toàn cầu của Samsung Electronics. Trong đó, có khoảng 44.000 người đang làm việc tại nhà máy SEV, Bắc Ninh.
Sự xuất hiện của các “đại gia FDI” như Samsung đã giúp Bắc Ninh thay đổi ngoạn mục. Khu vực kinh tế có vốn FDI của tỉnh Bắc Ninh đã trở thành một bộ phận quan trọng của nền kinh tế. Đến năm 2017, tỷ lệ đóng góp của khu vực kinh tế FDI tại Bắc Ninh đã tăng lên hơn 133.000 tỷ đồng, chiếm 3,25% GDP cả nước, xếp thứ 4/63 tỉnh thành.
Có thể nói, Bắc Ninh đã “thay da đổi thịt” hoàn toàn từ khi có dự án sản xuất điện thoại di động của Samsung. Tuy nhiên một câu hỏi lớn được đặt ra là Bắc Ninh sẽ ra sao nếu FDI rời đi?
Trong khi các doanh nghiệp vừa và nhỏ của Việt Nam khó hội nhập quốc tế, không thể mượn sức để tự lớn lên thì mối lo lắng của nhiều người là điều gì sẽ xảy ra nếu chu kỳ tận dụng lợi thế Việt Nam của các doanh nghiệp FDI chấm dứt?
Dường như địa phương nào có nhiều DN FDI lớn là tăng trưởng vọt lên. Chẳng hạn như ở Bắc Ninh, khi có Samsung đầu tư mạnh thì GDP cao, nhưng năm qua, Samsung chuyển sang đầu tư ở Thái Nguyên, FDI ở tỉnh này giảm sút, công nghiệp tăng trưởng âm (2014). Khi một doanh nghiệp chiếm tỷ lệ quá lớn trong nền kinh tế và không thể cạnh tranh được trong một thị trường rất năng động như hiện nay thì việc quá phụ thuộc vào doanh nghiệp đó có thể là một sự rủi ro.
Năm 2017, Thủ tướng chính phủ thông báo chấp thuận dự án đầu tư mở rộng 2,5 tỷ của Samsung Display tại Bắc Ninh. Tuy nhiên, khi Phó Chủ tịch Tập đoàn Samsung Lee Jae-yong bị bắt vì những cáo buộc liên quan tới tham nhũng và bê bối chính trị thì mọi hoạt động của tập đoàn này ở Việt Nam vẫn còn bỏ ngỏ!. Dù là Phó Chủ tịch tập đoàn, nhưng ông Lee Jae-yong được coi như là người đàn ông quyền lực nhất của Samsung hiện tại. Cho tới thời điểm này, Samsung vẫn chưa đưa ra một thông báo chính thức nào liên quan tới việc này, nhưng tờ báo Yonhap của Hàn Quốc thông tin rằng mọi kế hoạch đầu tư của tập đoàn này sẽ phải dừng lại. Có nghĩa rằng, nhiều khả năng dự án mở rộng của Samsung Display tại Bắc Ninh cũng sẽ bị trì hoãn cho tới khi có diễn biến mới từ tập đoàn Samsung.
Theo một diễn biến mới nhất, trong một thông báo phát đi hôm thứ Tư (7/6), Samsung tuyên bố sẽ chi 49 tỷ rupee, tương đương 764 triệu USD, trong vòng ba năm tới để mở rộng quy mô nhà máy này thêm hơn 14 ha ở ngoại ô thủ đô New Delhi. Họ cũng sẽ tiến hành sản xuất tivi tại nhà máy này. Nhiều chuyên gia đang cho rằng Samsung muốn giảm sự phụ thuộc vào sản xuất ở Việt Nam và chuyển nhiều hoạt động hơn sang Ấn Độ. Trước đó, Việt Nam được biết đến là công xưởng sản xuất điện thoại thông minh lớn nhất của Samsung.
Bình luận về sự kiện này, phía Samsung Việt Nam (SEV) cho biết: “Nhà máy tại Ấn Độ sẽ sản xuất điện thoại di động cho thị trường nội địa của Ấn Độ, trong khi từ trước đến nay Samsung Việt Nam chưa bao giờ xuất khẩu các sản phẩm điện thoại “Made-in Vietnam” sang tiêu thụ tại thị trường Ấn Độ”.
Điều này đồng nghĩa, không hề có sự liên quan và ảnh hưởng giữa việc có thêm nhà máy sản xuất tại Ấn Độ và hoạt động của các cơ sở tại Bắc Ninh và Thái Nguyên.
Để phục vụ hơn 45.000 công nhân và hàng trăm công ty vệ tinh của Samsung, gần 2.000 khách sạn và nhà hàng các loại đã được xây mới tại Bắc Ninh trong giai đoạn 2011 – 2015. Thu nhập bình quân đầu người tại tỉnh đã tăng lên gấp 3 lần mức trung bình cả nước. Nếu có dịp về tới Bắc Ninh, không ít người sẽ phải thốt lên ngạc nhiên, tưởng rằng mình đang ở “Seoul Việt Nam” bởi có quá nhiều người Hàn Quốc xung quanh. Thế nhưng điều đó đang dần thay đổi…
Ở Bắc Ninh, có không ít người sẵn sàng chấp nhận có nhà riêng nhưng vẫn đi thuê chung cư giá rẻ để nhà chính cho khách nước ngoài thuê lại. Cũng phải, khi lợi nhuận cho thuê lại từ nhà riêng, khách sạn mini ở trung tâm thành phố Bắc Ninh thời gian qua cực kì hấp dẫn khi có mức dao động trung bình từ 25-50 triệu đồng. Thâm chí, ở khu K15, có những nhà đầu tư cá nhân xây khách sạn, cho thuê lại với mức giá từ 70-80- triệu đồng/tháng.
Cuối năm 2017, hầu hết lượng khách Hàn Quốc tại Bắc Ninh đã thanh lí hợp đồng thuê nhà và rút về nước. Đến nay là tháng 4/2018, lượng chuyên gia Samsung về lại Bắc Ninh rất thưa thớt. Điều này ảnh hưởng lớn tới kinh tế, xã hội của tỉnh, nhất là khu vực trung tâm thành phố. Có thể thấy rõ thị trường đang chững lại rõ rệt, phân khúc căn hộ cho thuê thưa thớt khách, rớt giá sâu nhưng vẫn ế.
Không có khách Hàn Quốc, đồng nghĩa thị trường nhà đất cho thuê ế ẩm, không ít người đầu tư nhà riêng cho thuê tại khu Hud (Võ Cường), khu phố trước đây tập trung nhiều người Hàn sinh sống đìu hiu, thưa thớt người qua lại. Những tấm bảng hiệu cho thuê qua ngày tháng ngả bạc, phất phơ trong gió. Nhà cho thuê rất nhiều, khách thì hiếm khiến giá cả ngày càng cạnh tranh…Lúc này, giới đầu tư đất tại Bắc Ninh bắt đầu nằm vùng nghe ngóng thông tin, hoặc lựa chọn cách khác là đi “đánh bắt xa bờ”. Người ta vẫn hy vọng 1 kịch bản sáng lạn trong tương lai khi Samsung mở rộng quy mô sản xuất tại Bắc Ninh, lúc đó may ra thị trường mới có thể đảo chiều theo hướng tích cực hơn…
- Tín dụng bất động sản
Ngân hàng Nhà nước siết chặt các khoản vay sẽ ảnh hưởng tới các chủ đầu tư nhỏ lẻ. Dự án có nguồn vốn thấp, chủ đầu tư yếu kém về nguồn lực sẽ khó phát triển dự án và bị thanh lọc dần. Thị trường dành chỗ cho các chủ đầu tư có tiềm lực tài chính tốt, có chiến lược kinh doanh rõ ràng. Điều này giúp ổn định thị trường, giảm nguy cơ rủi ro cho dự án và các khách hàng, cũng như các nhà đầu tư.
Mặt khác, khi lãi suất cho vay tăng cũng khiến cho người tiêu dùng và nhà đầu tư phải gánh mức lãi suất cao, ảnh hưởng đến quyết định mua hàng của họ, điều đó cũng làm cho giao dịch thị trường bất động sản giảm.
- Chính sách Pháp luật
Trong 6 tháng đầu năm, thị trường bất động sản đã có sự biến động mạnh sau các quyết đinh, chính sách của cơ quan chính quyền địa phương trong việc kiểm soát cơn sốt đất nền, tạm dừng chuyển đổi mục đích sử dụng đất. Đặc biệt, ở 3 đặc khu kinh tế tương lai là Vân Đồn (Quảng Ninh), Phú Quốc (Kiên Giang), Bắc Vân Phong (Khánh Hòa), các quyết định hành chính đã khiến thị trường bất động sản có dấu hiệu chững lại. Tháng 5 vừa qua, dự thảo Luật Đặc khu kinh tế tạm dừng đã tác động mạnh đến thị trường bất động sản ở 3 đặc khu kinh tế tương lai. Điều này cũng khiến thị trường đất nền các tỉnh có dấu hiệu bắt đầu hạ nhiệt.
Thực hiện: Thutrang@bacninhland.com.vn
