Đầu tư đất nền tại Bắc Ninh, dự án nhiều nhưng liệu có chất?

Năm 2017, Thị trường đất nền dự án giao dịch sôi động không chỉ dừng lại ở TP.HCM hay Đà Nẵng, Nha Trang mà đã lan rộng sang nhiều tỉnh, thành phố lớn khác đặc biệt là các tỉnh công nghiệp phát triển như Bắc Ninh, Bình Dương.

Trong khoảng một năm qua, giá đất nền ở một số khu vực trung tâm và ven thành phố Bắc Ninh có nơi tăng gấp 2-3 lần. Hầu hết các dự án khi tung ra thị trường đều giao dịch sôi động, điển hình như dự án đất nền KĐT Việt Trang (2016), khu đô thị Huyền Quang (2015) và mới đây nhất là cơn sốt đất tại dự án KĐT Phúc Ninh của chủ đầu tư là Tổng Công ty phát triển đô thị Kinh Bắc (KBC) cũng đã thu hút hàng nghìn nhà đầu, khách hàng quan tâm. Đã có trên 80% lô đất liền kề, biệt thự dự án này (thuộc giai đoạn 1 khu 22ha) được đăng ký nguyện vọng mua.

Lý do cho cơn sốt đất nền dự án là bởi những thị trường Bắc Ninh mặt bằng giá đất còn thấp, còn dư địa tăng bởi những tỉnh nào càng có công nghiệp phát triển mạnh thì đất nền càng có thanh khoản tốt.

Trên địa bàn tỉnh, mặc dù nhu cầu nhà ở của công nhân làm việc trong các khu công nghiệp rất lớn, nhưng sức chi trả không cao nên chỉ chiếm một phần nhỏ trong giao dịch đất nền dự án. Phần lớn giao dịch là do người dân địa phương mua đất nền để mở dịch vụ phục vụ nguồn khách nước ngoài hiện đang làm việc tại các khu công nghiệp đang cư trú tại trung tâm thành phố hoặc các nhà đầu tư găm hàng chờ giá lên. Đó là lý do tại sao hầu hết các dự án đất nền nằm gần các khu công nghiệp như Yên Phong, Quế Võ hay trung tâm thành phố Bắc Ninh gần đây đều bán khá chạy. Tuy nhiên, đi kèm với những cơn sốt đất dự án, thị trường lại phải đối mặt với những khó khăn và hệ luỵ khó lường từ pháp lý, tiến độ dự án, cam kết chất lượng…

Đất nền dự án “nhiều nhưng chưa chất”

Với phương châm “đánh nhanh, thắng nhanh” hay “chạy đua tiến độ”, không ít dự án được bán ra theo kiểu phong trào, ăn xổi khiến xảy ra nhiều trường hợp dở khóc dở cười giữa khách hàng và chủ đầu tư về những cam kết khi bàn giao.

Điển hình như đất nền dự án Nguyễn Quyền Luxury (khu nhà ở Đại Dương) được UBND tỉnh phê duyệt quy hoạch từ năm 2003. Tuy nhiên, đến nay sau gần 15 năm, tiến độ đầu tư xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật của còn chậm, các hạng mục đều trong quá trình thi công dở dang hoặc chưa thi công… Được biết, đến quý I/2017, chủ đầu tư mới chỉ hoàn thành được hạng mục san nền, hệ thống thoát nước, bó vỉa hè đường. Còn rất nhiều hạng mục thực hiện dở dang. Hạng mục đường giao thông mới thi công xong phần cốt nền cấp phối base và thi công xong phần mặt nhựa từ đường Bình Than đến đường Nguyễn Quyền 3; hạng mục nhà xây thô mới chỉ xây dựng và hoàn thành đưa vào sử dụng 81/626 căn, còn lại một số căn đang khởi công và chưa xây dựng. Đến nay, mặc dù mỗi lô đẩt nền KĐT Đại Dương có giá trung bình từ 26,5-35 triệu/m2, nhưng những hạng mục như chủ đầu tư vẽ ra trước đó đến bây giờ sau 15 năm vẫn chưa được thực hiện.

Hay một trường hợp khác là dự án Khu đô thị Đền Đô (Tập đoàn Dabaco),  Với tổng diện tích đất quy hoạch gần 190 nghìn m2, khu đô thị này được đánh giá rất cao trong địa bàn.Khu đô thị này được quy hoạch xây dựng các dạng nhà ở kết hợp dịch vụ có diện tích khoảng 120-130m2, được thiết kế điển hình và tổ hợp thành khối thống nhất, nhà biệt thự song lập có diện tích khoảng 200-250m2 và biệt thự đơn lập có diện tích khoảng 260-300m2 được xây dựng theo thiết kế mẫu.
Tuy nhiên, thay vì xây dựng theo quy chuẩn theo quy hoạch đã đề ra, trong khu đô thị, nhiều biệt thự triệu đô và nhà hàng mọc lên nhan nhản, vượt chiều cao không giống ai khiến người qua đường đi qua cũng phải ngước nhìn. Hầu hết, các công trình này đều không có giấy phép xây dựng, không theo kiến trúc nào hoặc vượt chuẩn về độ cao…

Không chỉ vấn đề chậm tiến độ hay phá vỡ quy hoạch, hiện nay,  hình thức mua nhà ở hình thành trong tương lai không phải là hiếm. Đã có  không ít trường hợp người mua vì thiếu hiểu biết mà bị rơi vào mê cung những điều tốt đẹp như tiện ích, vị trí mà dự án đem lại và được chủ đầu tư “vẽ” ra mà quên mất việc kiểm tra tính pháp lý dự án được sử dụng vĩnh viễn hay chỉ trong vòng 30 – 50 năm dẫn đến những hiểu lầm không đáng có và những thiệt thòi phải chịu về sau.

Đối với các dự án đất nền tiến độ rùa bò, phá vỡ quy hoạch hay pháp lí nhập nhằng…người chịu thiệt thòi nhất vẫn là người mua nhà. Nhưng đâm lao thì phải theo lao, nhiều trường hợp trót mua đất nền phân lô dự án, đến khi xây xong nhà rồi xung quanh hàng xóm không có ai, qua nhiều năm vẫn chỉ đồng không mông quạnh lác đác vài hộ chuyển đến ở. Những con đường vắng bóng người qua lại mọc đầy cỏ hoang, trở thành điểm tụ tập cho những đối tượng nghiện ngập…là mối hiểm nguy luôn rình rập những cư dân sống tại KĐT.

Năm 2017, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành văn bản số 157/UBND-TNMT về việc thu hồi các dự án khảo sát địa điểm của các các doanh nghiệp quá thời hạn chưa thực hiện trên địa bàn tỉnh. Trong đó có 48 dự án gồm cả nhà ở và dịch vụ bị thu hồi có diện tích khoảng 1.092ha được cho phép khảo sát địa điểm từ năm 2011 trở về trước nhưng đến nay chưa có quyết định thu hồi đất, không có văn bản báo cáo làm rõ lý do chậm triển khai, tình hình chuẩn bị đầu tư…

Một số dự án khảo sát địa điểm bị thu hồi như: Trạm dừng chân đường Quốc lộ 1 mới của Công ty Cổ phần dịch vụ công nghiệp ô tô Việt Nam; trường đua ngựa tại huyện Tiên Du; dự án đầu tư xây dựng di chuyển các nhà máy sản xuất vật liệu xây dựng của Công ty cổ phần Thạch Bàn; Khu thương mại và dịch vụ xã Hòa Long, thành phố Bắc Ninh…

»»» Tìm hiểu thêm: Tiền mất tật mang vì a-dua theo cơn sốt đất nền ven thành phố Bắc Ninh

Đâu là nguyên nhân nhiều dự án có “tiến độ rùa bò?”

Chậm giải phóng mặt bằng

Có tới 60% dự án chậm tiến độ tại Bắc Ninh liên quan tới giải phóng mặt bằng khiến cả chủ đầu tư lẫn chính quyền đau đầu. Nguyên nhân của tình trạng trên một phần là do cơ chế chính sách về đất đai, quy hoạch, bồi thường GPMB không ổn định, có xung đột lợi ích giữa người dân, chính quyền và chủ đầu tư nên gây khó khăn.

Chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính

Theo báo cáo của các cơ quan chức năng, khi đoàn kiểm tra liên ngành kiểm tra tình hình thực hiện các dự án trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh cho thấy có nhiều dự án chậm tiến độ do chủ đầu tư không đủ năng lực tài chính để thực hiện dự án.
Điển hình như Dự án có tên gọi “Sân golf quốc tế Thuận Thành”, chủ đầu tư là liên danh CTCP Đầu tư và Phát triển bất động sản HUDLAND (mã HLD) và CTCP Tư vấn và Thương mại Thăng Long. Việc 2 nhà đầu tư này cam kết đưa dự án vào hoạt động sau 48 tháng kể từ thời điểm được chấp thuận đầu tư không khỏi khiến nhiều người tỏ ra hoài nghi. Đến nay, đã gần 10 năm trôi qua, dự án này vẫn chỉ trên giấy,  không hề có nhiều thông tin tìm kiếm được về công ty này cũng như được công bố trên truyền thông ngoài một số chi tiết ngắn gọn về việc thành lập vào tháng 6/2009.
Có nhiều dự án đã qua tay bao chủ đầu tư vẫn chưa thực hiện được vì chủ mới không có năng lực tài chính thực hiện. Chính sự lòng vòng, quẩn quanh đó đã khiến cho nhiều dự án bị “đắp chiếu” làm ảnh hưởng đến sự phát triển kinh tế, xã hội của địa phương.

Chủ đầu tư quá “ảo tưởng” về thị trường.

Có không ít trường hợp chủ đầu tư vì quá ảo tưởng về thị trường, đẩy mức giá bán lên quá cao so với mặt bằng chung khiến dự án dậm chân tại chỗ. DMC Thuận Thành (Thị trấn Hồ) là một trong những dự án như vậy. Được xây dựng dựa trên nhu cầu về nhà ở dành cho các cư dân của thị trấn trung tâm, ban đầu, DMC Thuận Thành nhận được tín hiệu quan tâm khá tốt từ thị trường bởi nằm ngay chợ trung tâm thị trấn Hồ. Tuy nhiên, chủ đầu tư đánh giá sai khi nâng mức giá dự kiến bàn đầu từ 12 triệu-17 triệu/m2 lên 14 triệu- 20 triệu/m2 trong khi mức giá đất nền tại các khu vực xung quanh đó chỉ rơi vào khoảng 10-11 triệu/m2. Mặc dù chủ đầu tư DMC đã mời các đơn vị phân phối BĐS chuyên nghiệp như Bắc Ninh Land (đơn vị phân phối BĐS số 1 Bắc Ninh), Smart Land (Hà Nội), K-Land (Hà Nội)…nhưng do không có sự đồng nhất về chính sách giá với CĐT, các đơn vị này đều lần lươt “đội nón ra đi”. Được biết sau này, DMC Thuận Thành tung ra thêm 1 số  chính sách quà tặng nhưng tín hiệu thị trường vẫn không mấy khả quan.

Đầu tư đất nền và lời khuyên của các chuyên gia BĐS

Các hoạt động giao dịch Bất động sản từ trước tới nay vẫn luôn tiềm ẩn những rủi ro mà người mua hầu như không thẩm định được hết trước khi xuống tiền. Bởi lẽ, việc giao dịch chạy tiến độ vẫn diễn ra hàng ngày, người mua đất chỉ biết phụ thuộc vào uy tín, thương hiệu và năng lực chủ đầu tư và pháp lí dự án. Trong bối cảnh bất động sản bùng nổ như hiện nay, tình trạng “quảng cáo một đằng, chất lượng một nẻo” là một thực tế đang xảy ra tại nhiều dự án đất nền, dù như thế nào, người cuối cùng chịu thiệt thòi vẫn là người mua. Bởi vậy, trước khi có ý định đầu tư tại bất kì dự án nào, người mua cần phải cân nhắc thật  kỹ trước khi đặt bút…

Thực hiện: Trang Phan (thutrang@bacninhland.com.vn)