Hiện tượng đầu tư hẳn 1 sàn hay dăm bảy căn hộ chung cư bình dân cùng một lúc diễn ra nhiều tại thị trường bất động sản tại thành phố Bắc Ninh cách đây 2 năm. Tuy nhiên, theo ghi nhận từ các chuyên gia BĐS, năm 2018, hiện tượng “đầu cơ căn hộ” này sẽ không còn hoặc rất hiếm hoi bởi có sự chênh lệch lớn giữa cung và cầu…
Theo phân tích giao dịch từ sàn Bất động sản Bắc Ninh Land, số lượng nhà đầu tư mua đi bán lại các căn hộ chung cư cuối 2017, đầu năm 2018 có dấu hiệu chững lại rõ rệt và giảm hẳn so với thời điểm năm 2016. Lí giải cho hiện tượng này, một số môi giới cho rằng phân khúc căn hộ chung cư giá rẻ chuyển nhượng hoặc cho thuê hiện nay không còn hấp dẫn, nhất là đối với thị trường Bắc Ninh bởi giá chênh bán lại quá thấp và nguy cơ tồn đọng vốn cao.
Một lí do khác đó là hiện tượng chênh lệch cung- cầu, bởi năm 2018 là năm hàng loạt các dự án chung cư lớn nhỏ trên địa bàn thành phố sẽ đi vào bàn giao. Nguồn cung cực lớn trong khi nhu cầu thực không đến khiến mức chênh lệch này ngày càng có khoảng cách.
Năm 2018, căn hộ cao cấp lên ngôi
Nhưng dù là mua hay cho thuê thì phân khúc căn hộ hạng sang cũng sẽ “soán ngôi” trong năm 2018, thế chân cho phân khúc căn hộ giá rẻ. Điển hình, trên thị trường đã chứng kiến lượng giao dịch theo kiểu lướt sóng hoặc chuyển nhượng cực kì sôi động tại 2 đợt mở bán của dự án chung cư cao cấp Vinhomes Bắc Ninh (Vingroup). Tuy Không có số liệu thống kê chính thức, nhưng theo chia sẻ của những “đầu nậu chung cư” sành sỏi, nửa đầu quý II/2017 khi Vinhomes Bắc Ninh ra hàng thì ngay lập tức, thị trường như người sau cơn đói “ăn trả bữa” với thanh khoản sôi đông. Với một căn hộ giá trung bình từ (1,6 – 2,5 tỷ đồng/căn) tại các tầng đẹp dễ bán như từ tầng 10- tầng 25, chỉ một vài tháng, thậm chí có trường hợp sau vài ngày, người mua có thể chốt lời lên đến vài chục đến cả trăm triệu đồng khá đơn giản. Ngược lại, các dự án chung cư giá rẻ của các nhà thầu tư nhân như chung cư Hợp Phú, Phoenix, Thanh Bình, Hoàng Gia…mặc dù có mức giá khá vừa túi tiền của đại đa số người dân, thế nhưng ghi nhận thanh khoản khá chậm hoặc nếu đầu cơ cũng khó có cửa thoát.
Anh Toản, ( Yên Phong) thay vì mua 1 căn hộ chung cư cao cấp, vợ chồng anh mua hẳn 2 căn hộ tại chung cư Phoenix và Hợp Phú trên trục chính Lí Thái Tổ tổng giá trị 3,5 tỷ đồng. Dự định ban đầu của anh là một căn để ở, một căn để đầu tư. Tuy nhiên, “người tính không bằng trời tính” căn hộ 2 phòng ngủ tại chung cư Hợp Phú ban đầu dự định để lướt sóng trầy trật hơn 4 tháng trời từ trước Tết đến nay vẫn chưa bán được, mặc dù chỉ chênh so với giá gốc 20 triệu đồng khiến vợ chồng anh đau đầu. Ngược lại, 1 căn hộ chung cư Vinhomes Bắc Ninh thời điểm hiện tại có mức giá chênh từ 70-120 triệu đồng mà vẫn khan hàng, không ai muốn bán ra.
»»» Tìm hiểu thêm: Dự án Vinhomes Bắc Ninh sắp đi vào hoạt động
Các môi giới BĐS cho biết, các căn hộ chung cư giá rẻ trên địa bàn đa phần đều là của các chủ đầu tư tư nhân ít tiếng tăm, chưa có nhiều kinh nghiệm triển khai các dự án phân khúc căn hộ nên gặp khá nhiều khó khăn trong thanh khoản. Đối với người mua nếu không có nhu cầu thực, để lâu sẽ mất giá.
Mặc dù những dự án này có ưu thế nằm tại khu vực trung tâm, đã hoàn thiện hạ tầng, thế nhưng thiếu nhiều tiện ích và thiết kế căn hộ vẫn chưa thu hút được khách hàng. Thậm chí, một số nhà đầu tư còn than thở về việc chủ đầu tư lừng khừng trong tiến độ xây dựng hay gây khó dễ khi họ làm thủ tục sang tên đổi chủ hợp đồng,…
Không chỉ riêng hoạt động mua đi bán lại, chung cư giá rẻ cho thuê bắt đầu khó hấp thụ thị trường bởi không theo kịp tiêu chuẩn nhu cầu và trở nên “lỗi thời”. Hầu hết, những căn hộ giá rẻ cho thuê tại Cát Tường, Thanh Bình…chỉ đáp ứng nhu cầu dành cho các hộ gia đình trẻ đang làm việc và sinh sống trên địa bàn tỉnh. Trong khi phần lớn doanh thu kiếm ra được là từ nguồn lợi nhuận cho đến từ các căn hộ khách sạn mini, căn hộ cao cấp cho các khách hàng nước ngoài ( Hàn Quốc, Nhật Bản, Trung Quốc, Anh…)thuê lại lâu dài . Đó cũng là lí do tại sao trong năm vừa qua, thị trường nhà ở cho người nước ngoài thuê cũng nở rộ, mang lại nguồn thu khá ổn định cho nhiều nhà đầu tư cá nhân.
“Số lượng NNN đến Bắc Ninh ngày càng tăng trong những năm qua. Họ đến chủ yêu là do làm việc tại các Khu công nghiệp trên địa bàn tỉnh. Vì thế, nhu cầu thuê nhà cũng tăng lên”, một nhân viên của Sàn giao dịch BĐS Bắc Ninh Land – công ty chuyên môi giới nhà cho NNN thuê tại Bắc Ninh nói.
Liệu biệt thự, nhà riêng cho thuê tại trung tâm thành phố có còn đứng vững?!
Anh Dũng, một người có nhà cho thuê tại khu vực Việt Trang (phường Ninh Xá, Bắc Ninh) cho biết, căn biệt thự của anh hiện đang có những giáo viên người Mỹ thuê. Giá thuê là 1.000 USD/tháng. Trước đây, những căn biệt thự rộng hơn 200 m2 như nhà anh Dũng có giá thuê từ 1.500 USD đến hơn 2.000 USD. Tuy nhiên,năm qua, do thị trường nhà ở sôi động với nhiều chủ đầu tư khiến giá thuê nhà tại Bắc Ninh thời gian gần đây không thay đổi nhiều, thậm chí có giảm hơn so với trước”.
Có lẽ, giá cả không đổi là do ngày càng nhiều người dân, doanh nghiệp tại Bắc Ninh nhận thấy việc cho khách nước ngoài thuê nhà “sinh lời” nên đầu tư vào. Bởi có quá nhiều người đầu tư nên giá cả cạnh tranh, thậm chí có phần “rớt nhẹ”.
Năm 2018, chúng ta sẽ chứng kiến cục diện thay đổi ngoạn mục trong mảng cho thuê bởi đây là năm mà 2 dự án chung cư cao cấp Vinhomes Bắc Ninh và Royal Park Bắc Ninh hoàn thiện và đi vào bàn giao.
Những dự án này ngoài có thiết kế vượt trội lại có đầy đủ tiện ích như Trung tâm thương mại, bể bơi, khu vui chơi giải trí , ẩm thực, gym, spa…đặc biệt phù hợp với nhu cầu của những vị khách nước ngoài “khó tính”. Đây là thách thức không nhỏ với nhà đất cho thuê bởi vốn dĩ nhà mặt đất chỉ đáp ứng nhu cầu để ở mà không có các tiện ích đi kèm nên khó có thể cạnh tranh.
” Mình lo ngại rằng năm nay sẽ là năm khó khăn đối với chung cư giá rẻ hoặc nhà đất cho thuê, bởi lệch pha cung cầu, trên thị trường lại xuất hiện mảng căn hộ cao cấp cho thuê, với những ưu điểm nổi trội, đây là “làn gió mới” sẽ thay đổi thói quen của không ít người thuê nhà.”- Chị Vân, một nhân viên môi giới cho hay.
Kể từ cuối 2016, đầu năm 2017 trở lại đây, Ngân hàng Nhà nước đã bắt đầu kiểm soát chặt chẽ hơn dòng tín dụng vào bất động sản, nhằm hướng tới việc kiểm soát tình trạng đầu cơ có thể xảy ra.
Đặc biệt, trong tháng cuối năm 2017 và tháng đầu năm 2018, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 19/2017/TT-NHNN và Công văn số 563/NHNN-TTGSNH đều theo hướng kiểm soát chặt hơn dòng vốn tín dụng địa ốc. Những động thái này cũng đã giảm bớt phần nào sức nóng, giúp thị trường cân bằng hơn khi mức giá được giữ ổn định hơn. Trong năm nay, phân khúc căn hộ, đặc biệt là căn hộ giá rẻ được dự báo sẽ chững lại, không ít chủ nhà sẽ phải bán cắt lỗ để thu hồi vốn.
Thị trường bất động sản Bắc Ninh đã ngày càng ít dần kiểu chốt lời từ “đầu cơ lướt sóng căn hộ”, thay vào đó, lợi suất cho thuê căn hộ cao cấp sẽ tạo ra một phân khúc thị trường căn hộ cho thuê vô cùng sôi động trong nửa cuối năm 2018 và đầu 2019.
Thực hiện: Trang Phan
