Làm sao đạt được sự đồng thuận trong bài toán “cải tạo chung cư cũ?”

Những căn hộ chung cư cũ tường lấm tấm rêu phong từ lâu đã trở thành địa điểm check-in chụp ảnh lãng mạn của không ít bạn trẻ. Những nếp nhà cũ bên cạnh những khung cửa gỗ sơn xanh, đỏ, kiến trúc điển hình của Việt Nam thập niên 90 tuy mộc mạc nhưng có sức cuốn hút lạ kì trong mỗi bức ảnh. Tuy nhiên, những khu nhà tập thể cũ cũng là nỗi ám ảnh của không ít người khi tiềm tàng những hiểm nguy luôn rình rập người dân.

Không thể phủ nhận, lọt thỏm giữa góc phố nhộn nhịp, những khu nhà chung cư cũ có cái giá trị nhất định của nó khi gợi lại cho người ta về một miền kí ức đẹp đã qua từ lâu. Thế nhưng, theo thời gian, khi nếp sống sinh hoạt của người dân thay đổi, đối mặt với thời tiết nắng mưa thất thường, những bức tường kiên cố khi xưa cũng trở nên già cỗi. Những lớp sơn bong tróc, mốc tường lấm tấm đen nhẻm, những chiếc lồng sắt hoen gỉ, xuống cấp, không gian chật chội… gây mất mỹ quan, thậm chí đe doạ tính mạng con người.
Trên thực tế, chung cư cũ là nỗi “ám ảnh” khi chính quyền địa phương chưa tìm ra giải pháp hợp lí giải quyết cho bài toán “cải tạo chung cư cũ”.
Vấn đề trở nên nan giải khi một số chuyên gia cho rằng những khu tập thể cũ thường có vị trí đắc địa, thậm chí tập trung nhiều ở những tuyến phố chính trung tâm thành phố. Bởi thế, tiềm năng sinh lợi của những khu “đất vàng” này sau khi được cải tạo có thể tăng gấp 3,4 lần. Đó cũng là lí do đối với những trường hợp dù nhà xuống cấp, có thể nguy hiểm tính mạng, chính quyền yêu cầu cư dân di dời, thế nhưng họ không muốn chuyển đi vì biết rõ giá trị lợi nhuân sau khi khu đất này được cải tạo lại.
Câu hỏi ở đây là Làm sao để người dân đặt niềm tin vào chính quyền và doanh nghiệp? Giải pháp minh bạch tài chính như thế nào? Làm sao để hài hoà lợi ích giữa các nhóm như người dân, nhà nước, doanh nghiệp?
Khó khăn đầu tiên có thể kể đến là sự hồ nghi về lợi ích giữa các bên khiến “khó chồng khó”.
Đã có nhiều giải pháp được đưa ra, tuy nhiên, giải pháp hữu ích nhất chỉ có thể là “Chia quyền lợi cho người dân!”.

Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch Hội đồng quản trị của 1 công ty BĐS cho biết bí quyết nằm ở chỗ là “phải chia quyền lợi cho người dân”. Nếu sau khi tính toán các phương án mà thấy lợi nhuận cao, thì nên chia sẻ lại cho người dân, chắc chắn việc đền bù sẽ nhanh.

Nhằm vận động người dân hưởng ứng, chính quyền địa phương đã triển khai cùng lúc hàng loạt chính sách. Về tái định cư, đổi ngang diện tích cũ, diện tích mới dôi ra người dân được mua theo giá bảo tồn vốn; còn những nhà cho thuê theo nhà sở hữu nhà nước thì vẫn giữ giá như cũ, kể cả phần diện tích xây mới; dành ưu đãi cho những trường hợp đặc biệt như ốm đau, tật nguyền…, tạo điều kiện cho người không có việc làm tìm được công việc có nguồn thu ổn định.

Nhờ đó, trong vòng chưa đầy 2 năm, gần 500 hộ dân đã di dời toàn bộ, bàn giao mặt bằng cho chủ đầu tư.

Hầu hết các doanh nghiệp vẫn không đạt được thỏa thuận với người dân trong việc phân chia lại diện tích, căn hộ, số tầng…khi thực hiện cải tạo, xây mới khiến tiến độ thực hiện các dự án đã được phê duyệt bị chậm lại, có khi kéo dài nhiều năm.

“Cải tạo chung cư cũ”- bài toán hóc búa chưa có lời giải.

Trong khi đó, về chính sách, quy định vẫn có không ít vướng mắc, mâu thuẫn nhau đặc biệt là quy định diện tích đền bù cho các hộ dân.

Trên thực tế, việc vận động các hộ dân di dời và bố trí chỗ ở tạm cư cho các hộ dân là việc không hề dễ dàng. Nắm bắt được nguyện vọng của người dân, chính quyền một số địa phương đã bố trí cho thuê miễn phí tạm thời,  giảm thiểu tối đa xáo trộn sinh hoạt hàng ngày của cư dân, Cụ thể, trong suốt quá trình tạm cư, các hộ dân không mất chi phí chuyển nhà, không mất tiền thuê nhà, được tạo điều kiện tái định cư tại chỗ với diện tích theo tỷ lệ 1:1. Ví dụ với căn hộ diện tích 90m2 sẽ nhận được 99m2.
Mặc dù thế, việc vận động người dân di dời vẫn gặp phải sự phản đối của người dân mặc dù quỹ nhà tạm cư cho người dân thường được bố trí ở những vị trí trung tâm, hạ tầng, trường trạm tốt…
Những bất cập còn tồn tại trong bài toán cải tạo chung cư cũ như thiếu đồng bộ trong kế hoạch cải tạo, trình tự thủ tục bất cập kéo dài, khó khăn trong giải phóng mặt bằng, chưa phân cấp cụ thể trách nhiệm của chính quyền địa phương…
Nếu như giữa chính quyền, doanh nghiệp và người dân đạt được sự đồng thuận về tỷ lệ đền bù hợp lí và có những phân tích rõ ràng về các phương án, tiến độ, kế hoạch thực hiện…bằng con số rõ ràng thì có lẽ mọi việc sẽ trở nên dễ dàng hơn…

Trong quá trình thực hiện cải tạo chung cư cũ, Hải Phòng là địa phương triển khai khá tốt. Họ sẵn sàng lấy tiền tạm ứng từ Quỹ phát triển đất để dồn vào giải phóng mặt bằng và thực hiện tuyên truyền cụ thể tới người dân nhiều lần. Đây là nỗ lực của cả 1 hệ thống chứ không chỉ riêng đơn vị nào, đó cũng là lí do tại sao Hải Phòng giải quyết bài toán “cải tạo chung cư” nhanh hơn hẳn so với các địa phương khác.

Theo thống kê sơ bộ, hiện nay tại các đô thị trong cả nước có khoảng trên 2.500 nhà chung cư được xây dựng từ trước năm 1994 với hơn 100.000 nghìn hộ dân sinh sống; trong đó Hà Nội có hơn 1.500 tòa, TP. HCM có hơn 500 tòa, Hải Phòng có 205 tòa, các tỉnh như Nghệ An hơn 20 tòa, Thanh Hóa gần 20 tòa… Sau nhiều năm sử dụng, các nhà chung cư bị biến dạng và xuống cấp nghiêm trọng, nhiều nhà chung cư thuộc diện nguy hiểm cần phải phá dỡ để xây dựng lại. Qua rà soát chưa đầy đủ, hiện có trên 600 nhà chung cư nguy hiểm, hư hỏng nặng (chiếm khoảng 25% tổng số nhà chung cư cũ) cần phải kiểm định để có kế hoạch cải tạo, xây dựng lại, chủ yếu tập trung tại một số địa phương như: Hà Nội, TP. HCM, Quảng Ninh, Hải Phòng, Nghệ An… Trước thực tế nêu trên, để thực hiện chủ trương cải tạo, xây dựng lại các khu chung cư cũ này, từ năm 2007 Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP về một số giải pháp để thực hiện cải tạo, xây dựng lại các nhà chung cư bị hư hỏng, xuống cấp. Tuy nhiên, sau 10 năm triển khai thực hiện, kết quả trên thực tế đã không đạt được yêu cầu đề ra, cả nước chỉ mới thực hiện cải tạo, sửa chữa được khoảng hơn 10 nhà chung cư, nhiều nhà chung cư đã di chuyển, phá dỡ nhưng cũng chưa thể xây dựng lại.

Trang Phan