Trong những ngày này, sự có mặt của những người được gọi là ” cò đất ” ở các thị trường bất động sản nóng nhất thời gian qua tại Vân Đồn đang cho thấy một không khí khác ở thị trường đã tưởng bị nguội lạnh, sau khi dự án Luật Đặc khu bị Quốc hội gác lại, chưa thông qua.
Kể từ khi dự án Luật Đặc khu bị Quốc hội tạm gác lại, chưa thông qua và UBND tỉnh Quảng Ninh có chỉ đạo tạm ngừng không cho giao dịch, thị trường BĐS Vân Đồn – một trong 3 khu vực dự kiến được phê chuẩn là đặc khu theo dự luật trên trở nên nguội lạnh. Nhiều nhà đầu tư đã vay tiền bạn bè, ngân hàng để đầu tư, mua đất ở đây như ngồi trên đống lửa. Thì từ khoảng 1 tháng trước tết đến nay, giá đất tại Vân Đồn đang nóng trở lại. Cứ mỗi ngày, giá các lô đất ở nhiều khu vực, dự án lại mỗi khác.
Bất động sản Vân Đồn tăng giá
Một số sàn giao dịch bất động sản tại Vân Đồn cho biết đất tại khu đô thị Thống Nhất, trung tâm thị trấn Cái Rồng hiện đang ở mức 25 – 30 triệu đồng/m2, đất mặt đường 334 Đông Xá được chào bán 22 – 28 triệu đồng/m2 trong khi thời điểm trước đó là 20 – 25 triệu đồng/m2.
Đất nền khu tái định cư Đoàn Kết, những lô đất mặt trong giá 11 – 13 triệu đồng/m2 tăng lên 12,5 – 15 triệu đồng/m2. Những lô hai mặt tiền, đường ô tô vào đến nhà, gần trung tâm, giá tăng 15 – 17 triệu đồng/ m2 lên mức 18 – 20 triệu đồng/m2.
Theo nhiều sàn giao dịch bất động sản tại Vân Đồn, hiện giá đất nền tại đây đã đạt mức tăng phổ biến 10 – 15% so với thời điểm thị trường đóng băng tháng 7/2018. Những lô đất có vị trí đẹp, mặt tiền trục đường chính, có thể kinh doanh được, mức tăng có thể đạt 20%. Mức tăng này được nhận định là thấp hơn nhiều so với thời điểm sốt nóng hồi đầu năm 2018.
Theo Phó Chủ tịch Hội môi giới Bất động sản Việt Nam – ông Nguyễn Văn Đính đã nhận định rằng: sau khi mở cửa giao dịch, thị trường bất động sản Vân Đồn có nhiều tiềm năng phát triển. Trong đó, các giao dịch chưa hoàn thiện do bị cấm ở giai đoạn trước sẽ được khôi phục trở lại. Các dự án đang nằm chờ sẽ tiếp tục được đầu tư để phát triển. Các dự án đang phát triển sẽ được đẩy mạnh hơn.
Lãnh đạo một công ty phát triển bất động sản ở Vân Đồn cho biết sau thời gian dài đóng băng, thị trường bất động sản nơi đây đang phát triển khá tốt, các giao dịch dần trở nên sôi động hơn sau khoảng thời gian dài chính quyền địa phương ban hành lệnh cấm giao dịch.
Theo vị lãnh đạo này, nhiều thông tin đang đăng tải giá đất tại Vân Đồn đang sốt nóng trở lại là không đúng, giá đất cũng như các giao dịch hiện chỉ đang tăng ở mức vừa phải. Đồng thời vị lãnh đạo này cũng cho biết thêm về các thông tin đất Vân Đồn ” phi mã ” chỉ là chiêu trò của một số sàn giao dịch thổi giá đất lên để họ bán lại các mảnh đất đã đầu tư bị kẹt từ trước khi có thông tin Luật Đặc khu sẽ được thông qua.
Vị lãnh đạo này cho rằng giá đất chỉ cần tăng đến 1 – 2% cũng đã rất khó tìm được thanh khoản cho các dự án do khách hàng hiện nay rất thận trọng trước những đợt sốt ảo của thị trường.
Vì sao bất động sản Vân Đồn tăng giá trở lại?
Vừa qua Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Nhiệm vụ điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Đồn đến năm 2040 tầm nhìn đến năm 2050. Khu kinh tế Vân Đồn được định hướng là trung tâm kinh tế, thương mại năng động của quốc tế và khu vực, nằm trong nhóm dẫn đầu về thành phố đáng sống của khu vực châu Á – Thái Bình Dương.
Mục tiêu trọng tâm là xây dựng khu kinh tế Vân Đồn trở thành vùng động lực phát triển kinh tế của Việt Nam, nằm trong nhóm các thành phố đáng sống nhất châu Á – Thái Bình Dương. Vân Đồn sẽ là trung tâm kinh tế năng động, tập trung vào du lịch, sản xuất sản phẩm cao cấp và dịch vụ; trung tâm kinh doanh thương mại quốc tế của khu vực…
Đón gần 10 triệu lượt khách du lịch đến với Vân Đồn
Phạm vi lập quy hoạch khoảng 2.171,33 km2 bao gồm diện tích tự nhiên của huyện Vân Đồn, tỉnh Quảng Ninh, trong đó diện tích đất tự nhiên khoảng 581,83 km2, diện tích vùng biển khoảng 1.589,5 km2. Dự báo sơ bộ quy mô dân số: Đến năm 2030 khoảng 140.000 – 200.000 người, đến năm 2040 khoảng 300.000 – 500.000 người. Dự báo phát triển khách du lịch: Đến năm 2030 khoảng 2,5 triệu lượt khách; đến năm 2040 khoảng 6,0 – 9,5 triệu lượt khách đến với Vân Đồn, Quảng Ninh.
Thủ tướng Chính phủ yêu cầu, trên cơ sở rà soát, kế thừa các yếu tố hợp lý của đồ án Quy hoạch chung xây dựng Khu kinh tế Vân Đồn được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt tại Quyết định số 1296/QĐ-TTg ngày 19/8/2009, đánh giá các định hướng chiến lược của quốc gia và tỉnh Quảng Ninh đối với khu vực Vân Đồn nhằm khai thác phát triển tối ưu các quỹ đất, tiềm năng phát triển từng khu vực; đề xuất các khu chức năng, hạ tầng xã hội và hạ tầng kỹ thuật hợp lý cho khu kinh tế.
Nội dung nghiên cứu thực hiện theo quy định tại Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/6/2014; Nghị định số 44/2015/NĐ-CP ngày 6/5/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số nội dung về Quy hoạch xây dựng và làm rõ một số nội dung.
Trong đó, cần đánh giá điều kiện tự nhiên và hiện trạng. Cần phân tích, đánh giá các đặc điểm tự nhiên về địa hình, khí hậu, thủy văn, địa chất, đặc điểm cảnh quan sinh thái, tài nguyên thiên nhiên, tài nguyên du lịch của Khu kinh tế Vân Đồn và các khu vực phụ cận có ảnh hưởng đến định hướng phát triển khu kinh tế. Đánh giá chi tiết về quỹ đất xây dựng trên cơ sở phân vùng xây dựng thuận lợi, không thuận lợi và cấm xây dựng.
Đánh giá tổng quan về tình hình phát triển kinh tế – xã hội của Quảng Ninh và khu kinh tế Vân Đồn, xem xét thực trạng phát triển các ngành, các lĩnh vực chủ yếu; thống kê dân số, lao động, cơ cấu nghề nghiệp, tỉ lệ dân số, lao động ( 5 năm gần nhất ); phân tích xu hướng phát triển dân số, tình hình phân bố dân cư ( đô thị – nông thôn ), các hiện tượng dịch cư, các vấn đề do đô thị hóa.
Đánh giá hiện trạng hệ thống hạ tầng kỹ thuật và môi trường bao gồm chuẩn bị kỹ thuật, giao thông, cấp nước, thoát nước thải, cấp điện, chiếu sáng, xử lý chất thải rắn, nghĩa trang… trong phạm vi nghiên cứu lập quy hoạch. Xác định những vấn đề còn tồn tại về hệ thống hạ tầng kỹ thuật Khu kinh tế để đáp ứng tiêu chuẩn quốc gia và quốc tế…
Phân tích vai trò, vị thế Khu kinh tế Vân Đồn trong mối quan hệ với khu vực và quốc tế, mối liên hệ với Hạ Long, Cẩm Phả, Móng Cái về dịch vụ, du lịch; mối quan hệ với Hải Phòng, Hà Nội về dịch vụ, hạ tầng và nguồn nhân lực; mối quan hệ với các trọng điểm phát triển khác của vùng và quốc gia để xác định các tiềm năng, lợi thế phát triển, các mối quan hệ hợp tác phát triển và xác định các động lực phát triển, lựa chọn các ngành kinh tế mũi nhọn theo từng giai đoạn, tạo sức lan tỏa của Khu kinh tế Vân Đồn.
Hệ thống Cơ sở hạ tầng, kinh tế được đầu tư xây dựng
Về định hướng hệ thống hạ tầng kinh tế xã hội, định hướng quy hoạch phát triển hệ thống công trình hạ tầng kinh tế xã hội bao gồm: công nghiệp, dịch vụ, du lịch, trụ sở làm việc, nhà ở, y tế, giáo dục, văn hóa, thể dục thể thao,… đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của khu kinh tế và vùng lân cận theo các giai đoạn phát triển.
Định hướng quy hoạch bố trí các khu vực phục vụ sản xuất, nghiên cứu sáng tạo, dịch vụ thương mại, y tế, giáo dục tại khu vực phía Tây và Bắc đảo Cái Bầu để đáp ứng nhu cầu sử dụng chung của Khu kinh tế và các khu vực lân cận. Bố trí các chức năng dịch vụ hỗ trợ du lịch, tài chính và dịch vụ văn hóa sáng tạo tại khu vực phía Đông đảo Cái Bầu để hỗ trợ phát triển dịch vụ du lịch.
Quy hoạch phát triển hệ thống cơ sở hạ tầng kinh tế xã hội theo hướng chất lượng cao, đảm bảo sự tiếp cận thuận lợi của người dân, du khách, lao động tại Khu kinh tế sao cho phù hợp với đặc điểm biển đảo của Vân Đồn.
Sau gần 2 tháng đi vào hoạt động, sân bay Vân Đồn đã đón trên 15.000 lượt hành khách với 3 hãng hàng không lớn nhất Việt Nam đang tổ chức khai thác tại đây, gồm Vietnam Airlines, Vietjet Air và Bamboo Airways. Tần suất hoạt động của sân bay vào khoảng 30 chuyến bay đến và đi mỗi tuần. Công suất trên mỗi chuyến bay đạt gần 70%.
Khu kinh tế Vân Đồn được phát triển theo 5 khu vực:
- Khu vực Bắc đảo Cái Bầu ( thuộc xã Vạn Yên, Đài Xuyên ): gắn với khai thác phát triển cảng biển Mũi Chùa, Vạn Hoa, đường trục chính phía Bắc nối với quốc lộ 4D. Khu vực này có thể phát triển chức năng đô thị phức hợp, dịch vụ du lịch nghỉ dưỡng, sản xuất công nghiệp, cảng biển với quy mô khoảng 5.000 ha.
- Khu vực Tây đảo Cái Bầu ( thuộc xã Đoàn Kết, Bình Dân, Đài Xuyên ): với lợi thế của sân bay Vân Đồn, đường cao tốc Hạ Long – Vân Đồn – Móng Cái được định hướng phát triển các khu thương mại tự do, sản xuất công nghệ cao, dịch vụ hậu cần và đô thị. Khu vực này có quy mô đất xây dựng khoảng 6.000ha.
- Khu vực phía Đông và Nam đảo Cái Bầu ( thuộc xã Đông Xá, Hạ Long, Vạn Yên và thị trấn Cái Rồng ): với hướng phát triển các chức năng là trung tâm tài chính quốc tế và dịch vụ du lịch chất lượng cao dịch vụ văn hóa sáng tạo, vui chơi giải trí với quy mô đất xây dựng khoảng 5.000ha.
- Khu vực Đông quần đảo Vân Hải ( gồm các đảo Trà Bản, Minh Châu – Quan Lạn, Ngọc Vừng, Phượng Hoàng, Vạn Cảnh,… ): định hướng khai thác phát triển các khu du lịch biển cao cấp.
- Khu vực các đảo thuộc hệ thống vườn quốc gia Bái Tử Long: được ưu tiên bảo tồn, hạn chế hoạt động xây dựng, khai thác cho các mục tiêu sinh thái.
Bất động sản Vân Đồn sốt nóng trở lại?
Chiêu bài thổi giá, nâng giá tạo sức nóng cho dự án nhằm kiếm lời của các cò đất hoặc các sàn giao dịch bất động sản không có uy tín không phải bây giờ mới xảy ra. Do vậy, quan điểm ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, việc mở lại lệnh giao dịch sẽ không khiến bất động sản Vân Đồn xảy ra hiện tượng sốt giá ảo như giai đoạn trước.
Cơn sốt đất từ đầu những năm 2010 trên cả nước, hoặc mới đây là cơn sốt ảo tại Vân Đồn, Phú Quốc, Bắc Vân Phong là những bài học mà chính quyền tỉnh Quảng Ninh đã được ” trải nghiệm “, theo một số chuyên gia, sẽ khó xảy ra sốt ảo.
Hơn nữa, khi giá đất đã được đẩy lên quá cao mà hạ tầng đô thị của Vân Đồn mới đang bắt đầu xây dựng thì giá đất khó có thể tăng cao được nữa, ít nhất là trong thời gian 1 – 2 năm tới. Thay vào đó, thị trường bất động sản khu vực này sẽ tăng trưởng tốt nhờ có những yếu tố thuận lợi cho phát triển du lịch và hệ thống hạ tầng được nâng cấp.
Dự báo về thị trường bất động sản Vân Đồn trong năm 2019, chuyên gia bất động sản Trần Minh cho rằng thị trường bất động sản trong ba tháng đầu năm sẽ có sốt nhẹ, ở mức 5 – 10% tại các dự án.
Đến thời điểm tháng 6/2019, thị trường bất động sản Vân Đồn sẽ chậm lại. Tổng quan chung trong năm 2019, bất động sản Vân Đồn sẽ tiếp tục ổn định và chờ các chính sách vĩ mô như vốn, đầu tư nước ngoài của Chính phủ.
Ở một góc nhìn xa hơn, ông Nguyễn Hồng Sơn, Giám đốc bộ phận Tư vấn, Savills Hà Nội, cho rằng từ năm 2017, khi hạ tầng giao thông khu vực này chuẩn bị đi vào hoạt động, bao gồm sân bay Vân Đồn, đã tạo ra một làn sóng sôi động cho thị trường bất động sản ở đây.
Bên cạnh đó, mục tiêu của tỉnh Quảng Ninh là đến năm 2030 đưa Vân Đồn trở thành trung tâm tài chính, du lịch và văn hóa của tỉnh cũng tiếp sức cho làn sóng phát triển của thị trường bất động sản. Chủ trương phát triển Vân Đồn thành khu hành chính kinh tế đặc biệt đã khiến số lượng và giá giao dịch đất nền tại đây có sự tăng trưởng rõ rệt. Tuy vậy, trong dài hạn, sự phát triển của bất động sản Vân Đồn cần song hành với sự gia tăng dân số và sự phát triển của kinh tế xã hội địa phương.
Luật Đặc khu chưa được Quốc hội thông qua nhưng với việc hạ tầng giao thông thuận lợi tại Vân Đồn đã đi vào hoạt động như: sân bay Vân Đồn, đường cao tốc Hạ Long – Vân Đồn,… chuyên gia dự báo năm 2019, thị trường bất động sản Vân Đồn sẽ khởi sắc và đến một thời điểm nhất định, thị trường sẽ tăng trưởng chậm lại.
