Bước sang đầu tháng 7 là thời điểm nhiều hãng tư vấn về kinh tế, tài chính công bố kết quả của các dữ liệu nghiên cứu thị trường trong đó có bất động sản. Đúng như dự báo, kết thúc quý II năm nay, thi trường bất động sản Việt Nam tiếp tục chứng kiến một lượng lớn nguồn cung bất động sản. Đặc biệt trên phân khúc bất động sản căn hộ cao cấp. Tuy nhiên các hãng nghiên cứu cũng như các chuyên gia đã lên tiếng cảnh báo về hiện tượng dư thừa nguồn cung bất động sản căn hộ cao cấp và những rủi ro có thể gặp phải khi đầu cơ bất động sản phân khúc này, nhất là tại thị trường thành phố HCM.
Thành phố Hồ Chí Minh, đầu tàu kinh tế Việt nam và là một trong những điểm thu hút đầu tư lớn của khu vực Đông Nam Á. Trung tâm thành phố HCM tập trung nhiều trụ sở của các tập đoàn đa quốc gia, các định chế tài chính lớn trên thế giới và với hàng loạt các trung tâm mua sắm có quy mô tại Việt Nam.
Không ngạc nhiên khi cho rằng khu vực trung tâm là nơi đắt đỏ và có mức sống cao nhất của thành phố về mọi phương diện.
Bất động sản khu vực trung tâm từ lâu được xem như hàng hiệu vì yếu tố khan hiếm và đắt đỏ của mình, tuy nhiên thị trường địa ốc tại các quận khu vực trung tâm đang chứng kiến một hiện tượng khác thường trên phân khúc bất động sản cao cấp. Nguồn cung phân khúc này tăng mạnh, thậm chí có khả năng dư thừa do sự phát triển tập trung đột ngột trong một thời gian ngắn. Chưa kể nguồn cung tương lai có khả năng bội thực với hàng loạt dự án khu vực trung tâm đã và đang chào bán trên thị trường.
Theo các chuyên gia, nguồn cung bất động sản căn hộ cao cấp khu vực trung tâm đang khá dồi dào. Gần 19000 căn hộ mới đang được tiếp tục xây dựng. Qũy đầu tư VinaCapital bày tỏ lo ngại về dư thừa nguồn cung phân khúc này.
Ông David Blackhall- Tổng giám đốc Bất động sản của Vinacapital cho biết:”Thị trường bất động sản Việt Nam hiện nay đang rất tích cực. Giao dịch tăng tăng đáng kể và nguồn cung bất động sản phân khúc căn hộ cao cấp với nhiều dự án đang được xây dựng. Chúng tôi lo ngại sẽ xẩy ra tình trạng dư thừa ở mảng căn hộ cao cấp và ảnh hưởng không tốt tới thị trường địa ốc khu vực này”.
Số liệu công bố qua các quý của các hãng bất động sản cho thấy, ngay từ cuối năm 2014 đến cuối 2016, hàng loạt các dự án căn hộ mới được công bố tại các quận trung tâm khu vực tp HCM.
Theo một số chuyên gia, một bất động sản được coi là tốt cần xét ở nhiều khía cạnh để đảm bảo khả năng tăng trưởng về lâu dài. Tuy nhiên điểm hạn chế của bất động sản căn hộ cao cấp tại các khu trung tâm hiện nay là độ cao tầng và mật độ dân số quá lớn vì nằm ở vị trí đất vàng, chi phí đầu tư cho các dự án bất động sản tại đây rất lớn. Do vậy để đảm bảo bài toán kinh doanh, một số dự án có hệ số sử dụng đất khá cao như xây tầng cao và tối đa hóa số lượng căn hộ trên một mặt bằng. Điều này tiềm ẩn rủi ro cho dự án như đối lưu không khí giảm, ùn tắc cục bộ trong trường hợp xảy ra sự cố như tai nạn hoặc hỏa hoạn .
Trước bối cảnh bất động sản căn hộ cao cấp khu trung tâm đầy hấp dẫn nhưng bội thực nguồn cung và tiềm tàng những rủi ro đầu tư, thiết nghĩ nhà đầu tư sẽ phải cân nhắc hơn trước các quyết định đầu tư của mình.
Nguồn cung này có dấu hiệu của sự lệch pha cung cầu. Tại thành phố Hồ Chí Minh các dự án bắt đầu từ khu Đông tp HCM từ Bình Thạnh qua quận 1, quận 4, quận 2, một phần quận 9 và quận Thủ Đức, sự lệch pha cung cầu tiềm ẩn sự bất ổn do đó các nhà đầu tư cần có sự lựa chọn thông minh để mang lại lợi ích cho chính mình.
Thực tế cho thấy, ở những khu vực hạ tầng hiện đại thì mật độ dân số phân bố hợp lí va đặc biệt không nằm gần trung tâm đang thu hút lượng lớn nhà đầu tư trên thị trường. Bất động sản trung tâm là thứ luôn được thèm khát bởi tính hữu hạn của nó. Chính yếu tố nguồn cung tăng mạnh như hiện tại đang làm mất dần tính khan hiếm của bất động sản trung tâm bởi một quy luật đơn giản : ” Một mặt hàng dù đắt đỏ đến đâu nhưng cung vượt cầu thì cũng trở thành bình thường”.
Việc hàng loạt dự án lớn với nguồn cung lên tới vài chục nghìn căn sẽ là áp lực lớn lên hạ tầng lẫn mật độ dân cư tại khu vực này. Theo các chuyên gia, đây vừa là ưu thế với cư dân nội đô, vừa là bất lợi bởi trong vòng vài năm tới, hạ tầng giao thông cũng như xã hội vẫn không theo kịp sự phát triển quá nhanh về mật độ dân số.
Điều này đồng nghĩa với tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê bất động sản căn hộ cao cấp cũng giảm do nguồn cung tăng và có xu hướng giảm tiếp trong vài năm tới bởi trong năm 2017,2018, thị trường sẽ đón nhận một lượng lớn các dự án hoàn công.
