Trong vòng 5 năm trở lại đây, giá trung bình đất nền và căn hộ quanh thành phố Bắc Ninh có sự tăng trưởng khá mạnh. Đất nền tại trung tâm thành phố là khu vực có biên độ tăng giá cao nhất từ 120-150% và diễn ra khá đồng đều tại các khu vực, nhất là tại những huyện tập trung nhiều khu công nghiệp.
Theo các chuyên gia BĐS, năm 2018, mặt bằng giá đất về cơ bản nhìn chung sẽ không có nhiều thay đổi bởi giá đất đã lên khá ổn định. Lượng giao dịch sẽ tiếp tục có xu hướng tăng nhẹ vào giữa và cuối năm khi một số dự án đất nền khu đô thị mới được lên sàn.
Trong năm 2018, Bắc Ninh tiếp tục thu hút dòng vốn FDI đầu tư nước ngoài để tiếp tục phát triển kinh doanh , sản xuất. Nhu cầu ăn ở và giải trí những năm gần đây phần lớn đến từ những khách hàng nước ngoài (Chủ yếu là Hàn Quốc và Trung Quốc). Các nghành dịch vụ tiện ích ăn theo làn sóng FDI thúc đẩy sự tăng trưởng của các ngành giải trí, ẩm thực, dịch vụ,…Đây cũng là yếu tố tác động không ít đến giá bán của thị trường nhà đất Bắc Ninh.
Nguyên nhân khác khiến giá đất nền ổn định ở mức cao là bởi trong năm 2017, chính quyền thành phố chú trọng phát triển hạ tầng giao thông và tiện ích công cộng, tạo nên các khu dịch vụ và dân cư mới, góp phần phát triển hạ tầng và xã hội.
Đối với phân khúc đất nền dự án, biên độ dao động giá đang ở mức từ 22-29 triệu/m2. Trong khi đó, đất nền tại các phường trung tâm thành phố như Suối Hoa, Ninh Xá,…có tăng giá nhưng chỉ tăng nhẹ ở mức 40-60 triệu đồng/m2. Có tính ổn định và bền vững, loại hình đất nền được xem là phân khúc khách hàng khá ưu chuộng. Trong tình trạng quỹ đất khan hiếm, thị trường này càng được nhiều khách hàng tìm mua ở và khách đầu tư đặc biệt quan tâm. Các khu vực tại thành phố Bắc Ninh có biên độ tăng giá không đồng đều, phụ thuộc vào sự phát triển hạ tầng giao thông và tiện ích.
Đất nền tăng giá không đồng đều, một số khu vực tăng đột biến!
Đặc biệt 2 tháng trở lại đây, khu vực xã Hoà Long, Xuân Ái ghi nhận tăng giá gấp 1,5 lần quý II/2017 do có thông tin nơi đây được nhiều người cho là sẽ trở thành trung tâm hành chính mới của Bắc Ninh trong tương lai. Trong khi hiện tại, khu đất này vẫn là nơi chăn thả gia súc và là đồng ruộng bỏ hoang của các hộ quanh xã. Không riêng gì Xuân Ái, đất nền ven các dự án quy hoạch mới của Bắc Ninh như Kim Chân, Vân Dương (Quế Võ), Đông Phong (Yên Phong)…sôi sục bởi xảy ra tình trạng nhiều nhà đầu tư mua gom, găm hàng và bán ra tạo nên cơn sốt đất nền. Hầu hết, những địa bàn trên là tâm điểm cho những cơn sóng ngầm, do giá đất nền tại đây rẻ hơn 1 nửa so với các khu vực khác tại trung tâm thành phố. Khá nhiều người mua và nhà đầu tư đổ xô mua đất để hy vọng một ngày giá sẽ tăng cao nhờ đòn bẩy hạ tầng. Việc tăng giá đất bất thường như hiện nay có thể còn do hiện tượng “té nước theo mưa”, ăn theo để thổi giá.
Có không ít trường hợp, nhiều “cò đất’ dùng chiêu “làm giá” đất. Đầu tiên họ mua một khu đất với giá rẻ bèo, sau đó mua tiếp một khu đất bên cạnh với giá gấp 5-10 lần để nâng giá khu đất đã mua trước đó tạo nên tình trạng sốt đất “ảo”.
Theo thống kê, những năm gần đây, data khách hàng tiềm năng của BĐS Bắc Ninh bắt đầu xuất hiện sự có mặt của các nhà đầu tư đến từ Hà Nội và Thái Nguyên, Quảng Ninh…Các nhà đầu tư ngoại tỉnh thường đi theo nhóm về Bắc Ninh để săn “đất vàng” với mức tài chính từ 20- 50 tỷ đồng và mua theo một dãy.
Theo anh Giang (Thái Nguyên) cho biết: ” Gía đất nền tại Hà Nội cao gấp 4-5 lần so với các thành phố vệ tinh, do đó, tại các tỉnh này thường có dư địa tăng giá cao. Hiện nay, hạ tầng giao thông đường xá cũng khá thuận tiện nên không có gì trở ngại. Bắc Ninh là một tỉnh nhỏ nhưng đầy tiềm năng, công nghiệp dịch vụ những năm gần đây phát triển rất nhanh nên tôi hy vọng sẽ thắng lớn khi đầu tư tại đây”.
1001 kiểu thổi giá của “cò đất”
Rất nhiều người có tiền thấy tiềm năng BĐS Bắc Ninh nên sẵn sàng xuống tiền để đầu chờ tăng giá hốt tiền. Tuy nhiên, không ít người vì không tìm hiểu kỹ, tin theo bong bóng ảo của thị trường mà gánh quả đắng không quên!
Nói về chiêu thổi giá của giới đầu cơ thì 1001 kiểu không thiếu chiêu nào. Chiêu thổi giá dể nhận thấy là một nhóm khoảng 5 đến 10 góp vốn và chủ động bày chiêu để dụ khách. Họ mua đất giãn dân phân lô với giá rẻ bèo rồi phân nhau đẩy giá theo kiểu người thứ nhất mua 1 đồng, người thứ 2 trong nhóm mua lại với giá 2 đồng đến người thứ 3 đẩy giá lên 4 đồng,… với những lời hứa hẹn bay bổng về tương lai của lô đất. Cuộc chơi cứ thế được đẩy lên để tạo cơn sốt nóng trên thị trường. Khi lợi nhuận đã đủ thì nhóm này bắt đầu xả hàng để gom tiền về. Lúc đó những người mua sau cùng sẽ lãnh đủ vì bán lại chẳng ai mua.
Như khu vực Xuân Aí, Hoà Long, trước đây không ai ngó ngàng, giá đất chỉ 3-4 triệu đồng/m2, nhưng ít ngày làm giá, đất bỗng chốc đội giá lên 10-15 triệu đồng/m2 mà xung quanh vẫn chỉ là cánh đồng bỏ hoang…
Một cách thổi giá khác là đầu tư dự án rồi bán theo từng phân khu. Cách này khá hiệu quả. Một số đại gia góp tiền đầu tư dự án khoảng 10 ha, thay vì bán cùng lúc họ chia ra các giai đoạn để bán và đẩy giá.
Ví dụ: Giai đoạn 1, họ cắt bán phân khu A diện tích 2ha và bán với giá 2 đồng, giai đoạn 2 bán phân khu B với các tiện ích tương đương phân khu A nhưng sẽ được chủ đầu tư gắn mác “đắc địa, tiện ích vượt trội,… ” và đẩy giá lên 3 đồng. Tương tự như thế sẽ tiếp tục đẩy giá các phân khu khác trong cùng 1 diện tích lên gấp nhiều lần.
Có không ít khách hàng vì không tìm hiểu kỹ, chỉ nghe theo những lời tung hoả mù của môi giới mà sập bẫy thảm hại. Như chị Huyền (Bắc Ninh) năm ngoái mua một lô shophouse tại dự án T.C (Hud, Võ Cường) với mức giá hơn 3 ty đồng/lô để lướt sóng. Theo lời đồn thổi của môi giới, chị được tư vấn nếu không mua ngay sẽ mất cơ hội, tuy nhiên sau khi đóng tiền đến đợt 2 vẫn chưa bán được, gia đình chị không đủ khả năng chi trả nữa. Chủ đầu tư thu hồi lại căn hộ mà không thông báo với chủ nhà. Đến hôm vừa rồi, khi chị định làm thủ tục chuyển nhượng căn shophouse trên cho một khách hàng khác mới biết tin nhà đã bị thu hồi bán lại cho người khác. Chị Huyền vì không có nhà bán nữa phải nộp phạt 50.000.000 vì đã kí vào biên bản đặt cọc của khách mà không biết nhà mình mua đã bị thu hồi. Đến hiện tại, bản thân chị Huyền vẫn không tin mình mất nhà mà không biết!.
Một trong những khu vực “Nóng” trong cơn sốt đất lần này còn có dự án Viglacera Yên Phong (trước cổng Samsung). Các biển hiệu quảng cáo dự án này được treo đầy và cũng được rao bán sôi động trên các diễn đàn BĐS Bắc Ninh. Tuy nhiên, mới ra hàng dự án đã có dấu hiệu mập mờ bởi mức giá bán “trên trời” và chênh cực cao. Không chỉ có “cò đất” ngoài thổi giá mà chính chủ đất cũng tìm đủ mọi chiêu trò hô giá với nhau.
Chị Nga, một nhân viên môi giới của Sàn BĐS Bắc Ninh Land cho biết:” Chủ đất có hai lô dự án V.G gửi chị bán với giá 24 triệu đồng/m2. Tiền hoa hồng anh C. được hưởng là 30 triệu đồng/lô. Hai ngày sau, chủ đất nhờ một người thân xuống gặp anh C. hỏi mua hai lô đất, với giá 27 triệu đồng/m2.
Chưa kịp ký hợp đồng mua bán, một người quen khác của chủ đất lại xuống “đôn” giá lên 28 triệu đồng/m2. Sau đó, môi giới đi giới thiệu cho một khách hàng thật với giá 29-30 triệu đồng/m2 để “ăn” chênh lệch. Vậy là thay vì bán giá 24 triệu đồng/m2 (đã có lời), chủ đất đã “thổi giá” thêm được 4-5 triệu đồng/m2.
Công phu hơn, có trường hợp chủ đất còn giàn cảnh tranh cướp với khách hàng có nhu cầu mua thật để đẩy giá lên cao. Cụ thể, chủ đất sau khi nhận cọc của khách hàng mua thật, lại cho 2-3 người thân nhảy vào cùng đặt cọc mua đất. Đến khi ra công chứng chuyển nhượng, hai “khách quen” này dàn cảnh giành giật nhau mua lô đất.
Khi đó, chủ đất ra mặt nói hiện nay miếng đất đã có 3-4 người quan tâm, nên để mua được đất các bên phải tự thương lượng. Thay vì giá 16 triệu đồng/m2, các bên ngồi “đấu giá” trả lên đến 18-19 triệu đồng/m2. Sau đó, những người thân quen của chủ đất đồng loạt rút lui, còn người mua thật “dính bẫy” mua đất giá cao.
Thị trường phục hồi trở lại cũng là lúc nhiều cảnh báo đưa ra về mức độ rủi ro đi kèm. Theo nhiều chuyên gia, dù có sự tăng trưởng ấn tượng, nhưng năm qua thị trường bất động sản Bắc Ninh vẫn còn một số mặt hạn chế, tiềm ẩn rủi ro. Giống như cơn sốt “giá ảo” đất nền phân lô trong tại một số khu vực ven đô Hà Nội (Láng Hòa Lạc) năm 2010 đã khiến không ít người lâm vào cảnh lao đao, mất nhà, cửa thậm chí phá sản vì tin theo “những lời đồn”…
Tìm hiểu về lượng giao dịch trong quý I/2018 của sàn giao dịch BĐS Bắc Ninh Land, lượng giao dịch có dấu hiệu tăng đáng kể (60%) so với cùng kỳ năm ngoái. Tuy nhiên, số phát sinh giao dịch chủ yếu đến từ đất nền các dự án như Phúc Ninh, Him Lam ,các dự án nhà ở xã hội, và mảng căn hộ cho thuê. Giao dịch đất nền lẻ gần như rất hiếm, không đến nỗi “sốt” như tình trạng một số “cò đất” tung tin quảng cáo.
Trên thực tế, có không ít các dự án bánh vẽ có quy hoạch từ vài chục đến vài trăm ha được cò đất tung tin úp mở trên thị trường, hoặc thậm chí được các địa phương tích cực giải phòng mặt bằng nhưng gần chục năm vẫn chỉ được một vài hạng mục rồi lặn mất tăm khiến không ít người đổ xô vào mua rồi “ôm bom”.
Để tránh “sập bẫy” giá ảo, người mua cần tìm một công ty môi giới uy tín để hỏi thông tin. Người dân cũng phải tự trang bị cho mình những thông tin về quy hoạch và tiềm năng khai thác của khu vực đất dự định mua. Đồng thời, tham khảo thông tin quy hoạch hoặc giá cả khu vực muốn mua đất từ những đơn vị quản lý nhà nước. Ngoài ra, người dân phải tìm hiểu kỹ giá đất ở khu vực xung quanh trong bán kính từ 3-5km để so sánh giá.
Thực hiện: Trang Phan
